Курсы валют
на 25.02.2021 Курс доллара США
Курс евро
Биржевой курс доллара США
Биржевой курс евро

Все валюты

Сегодня четверг, 25.02.2021, в канале: организаций: 3909, пресс-релизов: 19690, исследований: 137
Опубликован 16.02.2021 15:07
Компас инвестора : обзор новых проектов «старой» Москвы для инвестиций

Метриум. Компас инвестора : обзор новых проектов «старой» Москвы для инвестиций

На первом месте комплекс апартаментов бизнес-класса B'aires (район Щукино, СЗАО). Уровень цен в целом выгодно отличается от конкурентов в локации (дисконт на старте – около 19%). Средняя цена «квадрата» на старте составляла порядка 177 тыс. рублей (без отделки). На данный момент средняя цена квадратного метра достигает 217 тыс. рублей. Масштаб проекта небольшой (общая площадь 28, 4 тыс. кв.м, площадь апартаментов – 20, 5 тыс. кв. м), поэтому конкуренция с застройщиком и другими инвесторами будет умеренной. Комплекс отличается хорошей транспортной доступностью: до ближайшей станции метро – 7 минут, до ТТК на автомобиле – 10 минут, до центра – 25 минут. При этом застройщика нельзя назвать известным – проект реализует компания «С3 Прогресс».

Вторую позицию рейтинга занял проект комфорт-класса «Талисман на Рокоссовского» от молодого и амбициозного застройщика «3S Group», который реализуется в районе Богородское (ВАО). Жилой комплекс также выгодно отличается ценой от локальных конкурентов (дисконт на старте продаж – 20%). Стоимость квадратного метра на старте – порядка 190 тыс. рублей, сейчас – 225 тыс. руб. за кв.м. По масштабу комплекс немного больше лидера рейтинга. Общая площадь проекта составляет 59, 9 тыс. кв.м, а жилая – 37 тыс. кв. м. Для пешеходов и пассажиров общественного транспорта расположение комплекса неплохое: в 6 минутах ходьбы ближайшая станция метро. До ТТК на машине можно доехать за 18 минут. Из слабых сторон проекта – противоречивое окружение.

На третьей позиции – апарт-комплекс бизнес-класса «Резиденция Сокольники» в районе Сокольники (ВАО). Проект вышел со стартовой средней ценой в 238 тыс. руб.за кв.м (white box), таким образом дисконт относительно конкурентного окружения на тот момент составил 4%. На текущий момент средняя цена квадратного метра достигла 249 тыс. рублей. У проекта множество сильных сторон: близость к центру, хорошая транспортная доступность, прямо напротив апарт-комплекса простирается парк «Сокольники», а также малый масштаб строительства. В «Резиденции Сокольники» предусмотрено всего двести лотов общей площадью 13, 2 тыс. кв. м. Из слабых сторон проекта – малоизвестный застройщик ООО «Торговый комплекс «Алладин», однако продажи в комплексе ведутся через счета-эскроу и это существенно снижает инвестиционный риск.

«В третьем квартале мы вновь отмечаем тенденцию к удорожанию новых проектов, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Если раньше почти все новостройки выходили со значительным дисконтом к рынку, то сейчас из 18 новых объектов только в трех комплексах мы видим заметную разницу с ценами ближайших конкурентов. Это говорит о том, что застройщики всё меньше стремятся привлекать покупателей демпингом, полагаясь на банковское финансирование. Это объективно сокращает возможности высокого заработка для инвесторов. Однако в отдельных случаях такая тактика продаж всё-таки применяется, и именно на такие проекты следует обращать внимание инвесторам».

Методика анализа строится следующим образом:

1. Проекты оцениваются по семи критериям по балльной системе: цена, транспортная доступность, удаленность центра, окружение, масштаб, надежность девелопера, концептуальная новизна.

2. Оценки разделяются на две группы. В первую (условно – «инвестиционные критерии») вошли стоимость новостройки и её масштаб. Это главные для инвестора критерии поиска: чем дешевле объект по сравнению с конкурентами по соседству, тем больше шанс заработать на росте его стоимости. Масштаб новостройки влияет на уровень конкуренции: чем меньше жилой комплекс, тем меньше конкурентов у инвестора при перепродаже квартиры или сдачи её в аренду. Инвестиционные критерии теперь умножаются на коэффициент, который существенно увеличивает их вес в итоговом балле.

Вторая группа – потребительские критерии (транспортная доступность, окружение, инфраструктура, удаленность от центра, новизна концепции). Они влияют на ликвидность объекта прежде всего с точки зрения конечного покупателя или арендатора. Поскольку их много, чтобы предотвратить искажение конечного балла, теперь эти критерии умножаются на понижающий их вес коэффициент в итоговой оценке.

Доля «инвестиционных» баллов составляет 80% с коэффициентом пересчета 3, 52, а доля «потребительских» – 20% с коэффициентом пересчета 0, 2588.

3. Чтобы оценить риски инвестора, аналитики изучают ликвидность проекта и его историю. Для этого используются коэффициенты, которые отражают два возможных риска:

– Риск низкой ликвидности проекта, то есть экспертно оценивается вероятность длительного поиска покупателя для квартиры или апартамента. Коэффициент принимает значения от 0 до 1, где 1 – ликвидное предложение, а 0 – вариант недвижимости, для продажи которой на вторичном рынке по средней цене вероятно уйдет больше 6 месяцев.

– Риск остановки проекта или переноса срока ввода. Коэффициент принимает значения от 0 (были остановки продаж на длительное время, проект выходил повторно на рынок) до 1 (новый проект). Показатель не является прогнозом, а отражает только историю проекта.

Ранее полученные и взвешенные баллы умножаются на коэффициенты риска.


Ньюсмейкер: Метриум
Сайт: www.metrium.ru
Печать
Субъекты РФ: Москва