Курсы валют
на 18.08.2022 Курс доллара США
Курс евро
Биржевой курс доллара США
Биржевой курс евро

Все валюты

Сегодня четверг, 18.08.2022, в канале: организаций: 4023, пресс-релизов: 21283, исследований: 137
Опубликован 25.07.2022 12:09
Итоги I полугодия на рынке премиальных и элитных новостроек Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента. Объём предложения увеличился на 59, 1% в штуках и на 30, 3% в метрах. Средняя цена квадратного метра в премиум-классе составила 641 925 руб. (за квартал -14, 1%, полугодие -5, 4%, за год -10, 7%), в элитном сегменте – 1, 535 млн руб. или $30 тыс. (-8, 3% за квартал, за полугодие +7, 1%, за год +42, 8%). 

Премиум-класс.

По данным «Метриум», по итогам I полугодия 2022 года на первичном рынке жилья премиум-класса объем предложения увеличился вдвое за счет выхода новых многоквартирных проектов весной и в начале лета. И если за I квартал предложение сократилось на 13, 2% по числу лотов и на 11, 6% по продаваемой площади, то во втором квартале произошёл стремительный рост +106, 3% по количеству квартир и апартаментов и на 68, 2% по реализуемой площади. Таким образом, по итогам июня 2022 года на рынке премиум-сегмента достигнут исторический максимум объема предложения – около 4 571 лотов (3 618 квартир и 953 апартамента), суммарная площадь лотов составляет 374, 4 тыс. кв. м. Столь высоких показателей в сегменте не наблюдалось последние 2, 5 года и в среднем в выборке насчитывалось 2, 4 тыс. лотов.

Увеличение объема предложения на рынке связано с ростом объема экспозиции в уже реализуемых проектах (в некоторых проектах количество лотов в продаже было увеличено в два раза), а также с активным выходом на рынок новых проектов. Так, по итогам первого полугодия продажи открылись в 9 новых проектах (за аналогичный период прошлого года рынок пополнился 4 комплексами).

В премиум- и бизнес-сегменте продолжают размываться границы классов и в премиум включаются нетипичные ранее локации. По итогам первого полугодия впервые проект премиум-класса появился в районе Ростокино. Наибольшую долю в структуре предложения по районам занял Савеловский (16, 0%). Сопоставимый объем предложения экспонировался в районе Раменки – 13, 5% (+5, 9 п.п. за полугодие). Дале следуют район Марьиной рощи – 9, 8% (-0, 3 п.п.), Хорошёво-Мнёвники – 9, 3% (-14, 3 п.п.) и Дорогомилово – 8% (+1, 8 п.п.).

В I полугодии 2022 года доля апартаментов в премиальном сегменте снизилась до 20, 8% (-8, 2 п.п.). За прошедшие 6 месяцев доля квартир на рынке новостроек премиум-класса соответственно увеличилась и составила 79, 2%. Рост доли квартир связан с активным выходом новых масштабных жилых комплексов премиум-класса и существенным пополнением объема экспозиции в уже реализуемых проектах.

В структуре предложения по стадии строительной готовности произошли существенные изменения. Доля лотов на начальном этапе строительства, несмотря на выход в продажи значительного числа новых проектов, сократилась на -6, 5 п.п. и составила 42%. При этом доля предложения на этапе монтажных работ, напротив, выросла до 42% (+18, 2 п.п.) за счет повышения стадии строительной готовности ранее вышедших корпусов и общего увеличения объема экспозиции в премиум-классе. Оставшееся предложение распределилось между лотами в новостройках на этапе отделочных работ – 9, 1% (-4, 4 п.п.) и в готовых корпусах – 6, 9% (-7, 3 п.п.).

По итогам I полугодия превалирующую долю рынка продолжает занимать предложение без отделки – 44, 6% (-1, 5 п.п. за полугодие). В то же время заметно выросла доля предложения с отделкой white box (+16, 4 п.п) до 39, 3% рынка. Оставшаяся часть лотов реализуется с ремонтом от застройщика – 16, 1% (-14, 8 п.п.). Перераспределение доли предложения с ремонтом «под ключ» в пользу предчитовой отделки связано в первую очередь с повышением рисков застройщиков как на этапе обеспечения поставок отделочных материалов, так и со сложностью прогнозирования их себестоимости.

В структуре предложения по типологиям наблюдается увеличение доли лотов небольших площадей. Студии прибавили 2, 8 п.п. до 5, 7% рынка, доля однокомнатных лотов увеличилась на 1, 9 п.п. до 30, 4%, двухкомнатные квартиры и апартаменты добавили 0, 9 п.п. и заняли наибольшую часть предложения – 35, 2%. Соответственно, доля трехкомнатных лотов уменьшилась на 0, 9 п.п. до 19, 5%, предложение многокомнатных сократилось на 4, 7 п.п. до 9, 2%.

По подсчетам аналитиков «Метриум», на первичном рынке жилья премиум-класса средняя цена квадратного метра по итогам июня 2022 года составила 641 925 руб. По сравнению с IV кварталом 2021 года показатель снизился на 5, 4% (за квартал -14, 1%, за год -10, 7%). Снижение цены предложения вызвано выводом на рынок большого объема предложения (как в новых, так и в уже реализуемых проектах) на начальных этапах строительства и появлением на рынке новых проектов, которые по качественным характеристикам соответствуют премиум-классу, но расположены в нетипичных для него локациях.   

Наиболее дорогие проекты в премиум-сегменте представлены в ЦАО. В Таганском, Пресненском, Тверском и районе Якиманки средневзвешенная цена предложения составила более одного миллиона рублей за квадратный метр. Наиболее доступное предложение в ЦАО представлено в районе Замоскворечье (530 тыс. руб./кв. м). Самые бюджетные лоты находятся в районах Тимирязевский (средневзвешенная цена предложения 334, 8 тыс. руб./кв. м), Марьина Роща (396, 7 тыс. руб./кв. м), Щукино (402, 3 тыс. руб./кв. м), Очаково-Матвеевский (403, 9 тыс. руб./кв. м), Савеловский (413, 8 тыс. руб./кв. м) и Нагатинский затон (426, 9 тыс. руб./кв. м).

Максимальный рост средней цены предложения отмечен в Басманном районе и на Якиманке. Также положительная динамика цены предложения зафиксирована в районах Гагаринский (+17%), Хорошёво-Мнёвники (+14%), Савеловский (+13%), Пресненский (+13%), Останкинский (+12%), Сокол (+11%) и Замоскворечье (+11%). Самое заметное снижение цен произошло в районах Очаково-Матвеевское (-28, 5%), Раменках и в локации Дорогомилово.

Средний бюджет предложения в новостройках премиум-класса за I полугодие 2022 года сократился на 17, 2% – до 52, 3 млн руб. При этом средняя площадь лота в премиум-сегменте также уменьшилась на 13, 4 кв. м – до 82 кв. м (-14% к декабрю 2021). За год средний бюджет предложения сократился на 33, 3%, а средняя площадь – на 24, 8%.

Элитный класс.

По итогам I полугодия 2022 года на первичном рынке элитного класса г. Москвы было представлено 46 комплексов, в которых экспонировалось 668 квартир и апартаментов суммарной площадью 117 тыс. кв. м. За шесть месяцев количество продаваемых лотов сократилось на 9, 7%, а реализуемая площадь – на 6, 6%. Относительно прошлого квартала объем предложения увеличился на 6, 2%, общая площадь – на 4, 3%.

За отчетный период на первичный рынок элитной недвижимости вышло три новых проекта. Все новые проекты на рынке представляют собой клубные дома с небольшим количеством лотов в экспозиции.  

Лидерство по числу экспонируемых лотов сохранилось за Пресненским районом – за полугодие доля округа увеличилась на 2, 9 п.п. до 30, 8%. Вторую позицию по объему предложения квартир и апартаментов элитного класса занял район Якиманка с долей в 22, 3% (-0, 3 п.п.). На третьем месте расположился Арбат – 13, 3% от совокупной экспозиции (+1, 2 п.п.). Сопоставимая часть лотов реализовывалась в Хамовниках (13%, -0, 5 п.п. за полугодие). Менее всего юнитов представлено в Красносельском районе – 0, 6%, предложение в котором уменьшилось на 2, 8 п.п. за два квартала.

Структура предложения равномерно распределена между апартаментами (51, 9%) и квартирами (48, 1%). Доля жилья за полугода увеличилась на 2, 2 п.п.

Выход новых проектов не изменил структуру предложения по стадии строительной готовности. Основной объем предложения сосредоточен в объектах, получивших РВЭ (59, 9%, +6, 9 п.п. за 6 месяцев). Сопоставимые доли квартир и апартаментов экспонировались в домах на начальном этапе (19, 3%, -2, 2 п.п.) и на стадии отделочных работ (17, 2%, -4, 3 п.п.). По-прежнему, наименьшее количество лотов сосредоточено в домах на этапе монтажа этажей – 3, 6% (-0, 4 п.п.).

На рынке элитных новостроек в I полугодии продолжилась тенденция роста предложения без отделки – 53, 5% (+2, 3 п.п. за квартал, +8, 6 за 6 месяцев). Треть лотов экспонировалась с готовым ремонтом – 32, 6% (-9, 5 п.п. за 6 месяцев). Оставшаяся часть выборки представлена с отделкой white box – 13, 9% (+0, 9 п.п.).

За прошедшие шесть месяцев доли одно- и двухкомнатных юнитов увеличились до 17, 4% (+0, 8 п.п.) и 37, 9% (+1, 4 п.п.) соответственно. Предложение трехкомнатных квартир и апартаментов сохранилось на уровне 21, 1% (-0, 3 п.п.), а многокомнатных сократилось до 23, 6% (-1, 8 п.п.).

По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена квадратного метра в элитном сегменте по итогам июня 2022 года составила 1, 535 млн руб. или $30 тыс. За первый квартал средний ценовой показатель увеличился на 16, 8% и в марте 2022 года было зафиксировано пиковое значение на рынке – 1, 673 млн руб. Во втором квартале средняя цена предложения снизилась на 8, 3%.  

Высокая волатильность цены предложения связана с тем фактом, что в ряде крупных проектов квартиры и апартаменты экспонируются в долларах. Укрепление национальной валюты во втором квартале привели к снижению цены предложения. В то же время на рынке наблюдалось прямое повышение цен в ряде проектах, что обусловлено увеличением степени готовности объектов и дефицитом предложения. Таким образом за полгода средняя цена предложения в сегменте элитной недвижимости выросла на +7, 1%, за год рост составил +42, 8%.

В разрезе по районам наблюдается разнонаправленная динамика. Существенный рост средней цены предложения произошел в Басманном районе (+50, 4%). На четверть увеличился средний ценовой показатель в Тверском районе (+26, 2%), за счет прямого повышения цен в уже реализуемых проектах. Сопоставимый рост среднего ценового показателя отмечен в районе Якиманка (26, 1%).

Наибольшее снижение цен отмечено в районах: Замоскворечье (-13, 9%) и Таганский (-12, 3%) в первую очередь за счет изменения структуры предложения.

Средний бюджет предложения в новостройках элитного класса за I полугодие 2022 года вырос на 10, 8% – до 268, 8 млн руб. При этом средняя площадь квартир и апартаментов увеличился на 3, 5% (до 175, 2 кв. м). За год средний бюджет предложения вырос на 65, 6% (в июне 2021 года – 160 млн руб.), средняя площадь лота увеличилась на 16, 6%.

Тенденции.

«По итогам июня 2022 года на рынке высокобюджетных новостроек г. Москвы в реализации находилось 106 проектов с общим объемом предложения около 5 239 квартир и апартаментов, суммарная площадь лотов составила 491, 4 тыс. кв. м. За полгода объем предложения увеличился на 59, 1% в шт. и на 30, 3% в метрах, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – При этом основным драйвером роста объема предложения стал премиум сегмент, где на протяжении первой половины 2022 года выходили масштабные проекты. В то время как в элитном сегменте, напротив ощущается серьезный дефицит квартир и апартаментов. Так по итогам июня объем экспозиции в элитном сегменте находится на одном из самых низких уровней за последние два года.

За прошедшие шесть месяцев 2022 года средняя цена предложения в премиум-классе снизилась на 5, 4% до 641, 9 тыс. руб. за кв. м. Коррекция цен в премиальном сегменте вызвана выходом в продажу масштабных проектов на начальном этапе строительства. При этом довольно существенный объем предложения был представлен в проектах, которые обладают всеми признаками премиум проекта, но при этом расположены в локациях, где до сегодняшнего момента возводились только комплексы бизнес-класса. Как результат, на рынке продолжается размытие границ классов. Необходимость типологии и жесткой типизации теряет значение, как для профессиональных игроков, так и для покупателей.

В элитном сегменте, напротив, средняя цена предложения выросла на 7, 1% до 1, 53 млн руб. за кв. м. Рост цен обусловлен дефицитом предложения на рынке, увеличением стадии строительной готовности реализуемых комплексов и повышением себестоимости строительства вследствие нарушения логистики поставок импортных материалов, которые в элитном сегменте составляют существенную долю в общем объеме строительных материалов.

По итогам I полугодия 2022 года на первичном рынке высокобюджетных новостроек было зарегистрировано около 1, 8 тыс. сделок (ДДУ), из которых 1, 7 тыс. договоров с жильем премиум-класса. Если в первом квартале спрос был сопоставим с показателем прошлого года, то уже во втором квартале продажи сократились на 34, 6% (по сравнению со 2 кв. 2021 г.). В элитном сегменте ситуация схожая, количество зарегистрированных ДДУ сократилось в шесть раз (в сравнении со 2 кв. 2021 г.). Всего за полгода число зарегистрированных ДДУ в элитном сегменте снизилось в двое».


Ньюсмейкер: Метриум
Сайт: metrium.ru
Печать
Субъекты РФ: Москва