Купить кассовый аппарат. Сампо сервис кассовые аппараты moscow.sampokkm.ru.

23.01.2009

Исследование "Барьеры на этапе разработки и согласования предпроектной и проектно-сметной документации на строительство"

Содержание

Раздел 1. Введение. Задачи исследования. Основные выводы исследования
1.1. Задачи исследования. Выполненные работы
1.2. Основные выводы исследования: типовые проблемы в области подготовки и согласования предпроектной и проектно-сметной документации на строительство
1.3. Рекомендации по возможным шагам оптимизации ситуации

Раздел 2. Этапы подготовки и согласования предпроектной и проектной документации. Реальные и нормативные затраты времени
Введение
Основные выводы раздела
1. Предоставление земельного участка под строительство
2. Получение исходных данных и разработка предпроектного предложения (буклета)
3. Согласование предпроектного предложения (буклета)
4. Получение Акта разрешенного использования земельного участка
5. Разработка задания на проектирование
6. Получение технических условий (ТУ) на присоединение
7. Разработка проектной документации
8. Согласование и экспертиза проекта
9. Получение разрешения на СМР и открытие ордера

Раздел 3. Результаты исследования согласующих инстанций
Приложение 1. Глоссарий терминов, используемых в отчете
Приложение 2. Интервьюирование экспертов и представителей служб Заказчика
Приложение 3. Нормативные документы


Раздел 1. Введение. Задачи исследования. Основные выводы исследования

1.1. Задачи исследования. Выполненные работы

Данный отчет описывает итоговые результаты исследования «Барьеры на этапе разработки и согласования предпроектной и проектно-сметной документации на строительство».

Цель проведения исследования - анализ проблем, возникающих у предприятий, специализирующихся на строительстве объектов нежилой недвижимости и предприятий - участников программы имущественной поддержки малого и среднего бизнеса на этапе разработки и согласования предпроектной и проектно-сметной документации на строительство и реконструкцию объектов.

Исследованию подлежали следующие вопросы:

- описание и сравнительный анализ нормативного и реально существующих процессов разработки и согласования предпроектной и проектно-сметной документации на строительство и реконструкцию нежилых объектов;

- оценка уровня официальных и неофициальных временных затрат при получении разрешительной документации и согласований на каждом из этапов подготовки предпроектной и проектно-сметной документации на строительство и реконструкцию объектов;

- выявление способов уменьшения временных затрат;

- разработка рекомендаций по возможным путям сокращения административных барьеров и временных затрат на этапе процесса разработки и согласования предпроектной и проектно-сметной документации на строительство и реконструкцию нежилых объектов.

Направления исследования.

Исследованию подлежали следующие вопросы:

- Нормативный процесс разработки, получения разрешений и согласований предпроектной и проектно-сметной документации на строительство и реконструкцию объектов, включая коммерческую нежилую недвижимость и объекты целевой программы имущественной поддержки малого и среднего бизнеса. Технологическая цепочка, необходимая для разработки и согласования проектной и проектно-сметной документации, согласно регламентирующим правовым документам;

- Административные структуры, участвующие в технологической цепочке, согласно регламентирующим документам;

- Затраты времени на прохождение цепочки согласно регламентирующим документам;

- Основные административные барьеры, существующие в нормативной технологической цепочке разработки и согласования проектной и проектно-сметной документации, на основе анализа регламентирующих правовых документов и мнений экспертов;

- Реальная практика разработки, получения разрешений и согласований предпроектной и проектно-сметной документации на строительство объектов нежилой недвижимости и строительство/реконструкцию объектов целевой программы имущественной поддержки малого и среднего бизнеса;

- Оценка временных затрат и выделение проблемных зон в процессе разработки и согласования документов на строительство;

- Оценка стоимостных затрат на каждом этапе технологической цепочки разработки и согласования предпроектной и проектно-сметной документации;

- Сравнение нормативной и реальной практики: соответствие нормативной и реальной практики по числу этапов и временных затрат;

- Мнение экспертов и предпринимателей о возможных путях упрощения порядка и сокращения временных затрат на подготовку и согласование проектной и проектно-сметной документации на строительство;

- Оценка рисков упрощенного варианта.

Выполненные работы:

1. Проведен анализ нормативной базы: проанализировано 111 правовых документа, регламентирующих процессы подготовки и согласования проектной и проектно-сметной документации на строительство.

2. Проведен сбор информации о реальной практике подготовки и согласования проектной и проектно-сметной документации на строительство объектов в инстанциях.

3. Определены нормативные и реальные затраты времени и средств, которые несут технические заказчики строительства на этапах подготовки и согласования проектной и проектно-сметной документации.

4. Проведен анализ реальной практики разработки и согласования проектной и проектно-сметной документации на строительство. Для решения этой задачи:

a) проведено 13 интервью с 12-ю экспертами, специализирующимся в области строительства, и предпринимателями;

b) проведено 2 экспертизы технологии, представленной в данном отчете.

c) выделен список типовых проблем по вопросам подготовки и согласования проектной и проектно-сметной документации для строительства с точки зрения экспертов и предпринимателей;

d)совершены запросы информации в 23 административных структарах

4. Подготовлен итоговый отчет, содержащий список типовых проблем; описание ненормативных способов увеличения затрат; рекомендации по упрощению порядка и сокращению временных затрат на подготовку и согласование предпроектной и проектно-сметной документации.


1.2. Основные выводы исследования: типовые проблемы в области подготовки и согласования предпроектной и проектно-сметной документации на строительство

В данном разделе представлены краткие выводы исследования, более подробно описанные в разделах 2 и 3.

1. С точки зрения и экспертов в области строительства, и предпринимателей, строительство – одна из самых регулируемых отраслей деятельности. Согласно мнению экспертов, для начала строительства предпринимателю требуется получить более 100 согласований (а по некоторым данным – до 200) и пройти 3 экспертизы.

2. Несмотря на то, что в законодательстве существуют документы, описывающие и регламентирующие ключевые процессы строительства, этого оказывается недостаточно для заказчиков строительства. В процессе подготовки и согласования документации на строительство могут участвовать более 40 инстанций, каждая из которых издает свои внутренние документы в области строительства.

3. Большинство правовых документов, касающиеся строительства, доступны для самостоятельного изучения, однако ни один документ не содержит описания единого технологического процесса от определения земельного участка под строительство до получения ордера на производство строительных работ. Следствием этого является, во-первых, отсутствие однозначной картины у участников процесса (было проведено 13 интервью и получено фактически 13 разных вариантов процесса), а во-вторых, дополнительные временные и финансовые затраты предпринимателей, совершаемые из-за допущенных ошибок в ситуации неполного информирования.

Каждая из инстанций имеет свои нормативные документы, описывающие её порядок действий. Информация о прохождении той или иной инстанции может быть получена на сайте или в телефонном разговоре. Однако документы, описывающие весь ход разработки, носят крайне общий характер. Каждая из согласующих организаций способна предоставить перечень необходимых ей документов для выдачи согласования, но не может сообщить участникам о своем месте в общем процессе. Комплексная информационная поддержка застройщика о нормативном порядке прохождения согласований отсутствует.

4. С учетом нормативным требований, процесс разработки и согласования предпроектной и проектно-сметной документации занимает от 25 месяцев, реальный срок при строительстве коммерческих объектов нежилой недвижимости – от 18 месяцев, при реализации городских программ – от 39,5 месяцев.

Меньший срок по коммерческим проектам достигается за счет совокупности факторов:

- частичного нарушения нормативной последовательности действий- зачастую согласования проекта происходят параллельно со строительством,

- возможности привлекать более опытных специалистов для подготовки проектов,

- коррупционных выплат сотрудникам, занимающимся согласованием.

5. Сравнить нормативную и реальную стоимость разработки и согласования проектной и проектно-сметной документации не представляется возможным, так как значительная часть расценок на получение согласований и прохождение экспертиз рассчитывается под конкретный объект по методичкам инстанций. По мнению застройщиков, официальные согласования и экспертизы подъемны и в целом составляют 2-3% от сметы строительства. Однако величина коррупционных выплат при строительстве коммерческой нежилой недвижимости, совершаемых для ускорения процессов согласования, составляет до 17-20% сметы.

6. Длинный период от начала сбора исходных данных до прохождения экспертизы проекта (до 2-3 х лет) имеет также негативные последствия из-за того, что в Москве зачастую за это время принимаются новые нормативные документы. Поэтому, начав разрабатывать проект в одной среде, застройщик в середине пути сталкивается с необходимостью пересматривать исходные условия и, следовательно, переделывать проект. Это приводит к еще более серьезному затягиванию сроков и существенным финансовым затратам.

7. К затягиванию сроков по городским программам приводит также тот факт, что к нормативам для расчета стоимости услуг проектирования и согласования в рамках городских программ применяется коэффициент 0,61. Это приводит к тому, что, по мнению участников городских программ, городские проекты идут «вторым сортом» после коммерческих. Это сказывается и на скорости согласований, и на качестве проектирования.

8. К затягиванию сроков и финансовым потерям приводит неполнота информации, которая имеется у застройщика в рамках существующей технологии.

- АРИ выпускается на основе буклета №1, при разработке которого не учтено состояние грунта (произвести его анализ можно только после заключения договора на временную аренду участка, т.е. после АРИ);

- информация о подземных коммуникациях может не соответствовать действительности; в итоге в буклет №1 закладываются параметры здания, которое не может быть построено; технические условия на присоединения получаются на основе АРИ и при этом могут нуждаться в изменении после разработки проекта и т.д.;

- технические условия, получаемые на основе АРИ, впоследствии могут оказаться недостаточными или избыточными.

9. Практически все опрошенные отмечают невысокое качество проектирования проектировщиками – зачастую это становится препятствием к прохождению экспертизы и удлинению срока выхода на площадку. Невысокое качество технических заданий на проектирование в том числе «способствует» данному результату.

10. По мнению экспертов и предпринимателей, технологические этапы, которые необходимо пройти при подготовке предпроектной, проектной и проектно-сметной документации, логичны и разумны. Сложность представляет именно запутанность процесса и нарушение сроков в инстанциях.

11. Эксперты также отмечают, что можно рассмотреть вопрос сокращения согласований, но в данном случае этот вопрос не может быть решен отдельным экспертом ведомства - необходимо комплексное решение рабочей группы или межведомственной комиссии.

12. В законодательстве происходят формальные изменения, результатам которых может быть сокращение времени прохождения этапа предпроектной документации: так, например, с марта 2008 года уже отменено Заключение о соответствии (ЗОС), в 2007 году были введены земельные аукционы. Однако пока не прошло время, чтобы было возможно судить о реальном положительном эффекте. Например, пока среди опрошенных участников процесса бытует мнение, что «все равно лучше сделать все согласования, которые нужны в ЗОСе – все равно потом заставят, сделав предписание».


1.3. Рекомендации по возможным шагам оптимизации ситуации

Основной задачей исследования был поиск путей сокращения сроков подготовки предпроектной и проектно-сметной документации для строительства объектов нежилой недвижимости (как в рамках целевой программы обеспечения малых предприятий недвижимостью, так и в рамках независимого коммерческого строительства нежилых объектов). На основании выводов исследования сформулированы следующие рекомендации.

1. Сокращение сроков за счет четкого описания сквозного алгоритма подготовки предпроектной и проектно-сметной документации

a) Необходимо на уровне городской межведомственной комиссии проработать и описать единый нормативный процесс разработки и согласования проектной и проектно-сметной документации. Основой для проработки может выступать процесс, описанный в данном отчете в разделе 2.

b) На уровне комиссии рассмотреть вопрос сокращения числа согласований в инстанциях (например, убрать органы власти из «непрофильных» согласований архитектурно-планировочных решений; рассмотреть вопрос о сокращении согласований перед прохождением экспертизы проекта)

c) Важным представляется создание информационного ресурса, на котором будет размещена нормативная схема прохождения согласований, одобренная и утвержденная всеми согласующими инстанциями.

d) Представляется целесообразным изучить процесс организации строительства за рубежом в процессе строительства объектов за рубежом (например, «Русская Бавария», в которой будет участвовать г. Зеленоград) и использовать находки зарубежных партнеров при оптимизации схемы согласований.

2. Сокращение сроков за счет оптимизации алгоритма подготовки предпроектной и проектной документации

Оптимизация на этапе сбора исходных данных, подготовки градостроительного обоснования и получения АРИ:

- подготовка градостроительного обоснования заранее, в рамках корректировки планов развития территорий округов, до назначения исполнителя проекта и службы заказчика. Это позволит сократить период до начала строительства минимум на год.

- АРИ готовится сейчас зачастую в условиях неполной информации. Это ведет к потерям большого количества времени. Представляется целесообразным, наряду с контролем за полнотой архивной информации, разработать механизм, предоставляющий возможность при необходимости получить информацию о «подземном» состоянии участка и в рамках сбора исходных данных.

- в сегодняшнем порядке согласования Акт разрешенного использования является основанием для оформления земельных отношений (временной аренды) на период строительства. АРИ действует год, после чего его необходимо пролонгировать. Оформление аренды земельного участка под строительство нормативно занимает 4 месяца (реально 6 месяцев). Соответственно, из года действия АРИ полгода уходит на подписание договора аренды. В течение этих месяцев Застройщик, уже имея Постановление Правительства Москвы о том, что он может использовать участок для строительства, не имеет права завезти на него строительную технику (например, начинать снос ветхих строений, готовить котлован).

Представляется целесообразным предусмотреть механизм оформления земельных отношений в более короткие сроки (1 мес вместо 4 в настоящий момент) или официально закрепить возможность начала подготовительных работ сразу после получения АРИ. Это позволит сократить процесс согласований и приблизить момент выхода на строительную площадку.

Оптимизация этапа получения технических условий, проектирования, согласования и экспертизы проекта:

Ввиду большой продолжительности этапа строители стремятся «оптимизировать» сроки его прохождения, «запараллеливая» разные виды работ.

В случае использования типовых проектов один из способов сокращения сроков строительства – параллельное прохождение согласования и экспертизы проектной документации и начала строительно-монтажных работ. В этом случае строймонтаж и согласование, экспертиза и утверждение проекта происходят одновременно. Бывают случаи, когда промежуток времени между утверждением проектной документации стадии «П» и сдачей объекта в эксплуатацию составлял не более 2 недель. Такой путь противоречит закону и несет в себе определенные риски, так как в процессе экспертизы в проект могут быть внесены изменения. Но риски эти минимальны в случае типовых проектов, и по информации участников исследования, даже при работе на городских заказах иногда применяется.

В случае, когда используются нетиповые проекты, в первую очередь разрабатываются требующие наибольшего количества согласований части проекта – Генплан, Сводный план инженерных сетей и Стройгенплан. В то время как они проходят согласование, проектная организация разрабатывает другие части проектной документации, таким образом сокращая общее время, затраченное на этап.

Также можно рекомендовать застройщикам регулярно консультироваться с Мосэкспертизой в процессе согласования проекта, а соответствующим специалистам данной организации – предоставлять консультации. «Если сидеть и ждать, когда экспертиза даст заключение, мы можем получить через положенный срок – шесть месяцев, условно, необходимость переделки двух третей проекта. Можно в это время попытаться найти выход, как выйти на специалистов, которые сделают нам вовремя какие-то замечания, и пытаться их сразу решать».

Оптимизация на этапе получения разрешения на строительно-монтажные работы и открытие ордера:

После получения проекта из Мосгосэкспертизы можно параллельно с разработкой рабочей документации заниматься получением разрешений на строительство и открытием ордера на производство строительно-монтажных работ. Получение разрешений и ордера суммарно занимает около 3 месяцев. За это время проектная организация успевает сделать рабочие чертежи фундаментов, а иногда – и нескольких этажей; поэтому к моменту открытия ордера строительная организация может выходить на площадку и начинать строительные работы.

По законодательству открыть ордер на производство земляных и подготовительных работ в АТИ можно только в том случае, если у Вас есть разрешение на строительство. Но ввиду сложности и затянутых сроков согласования документации строители в обход получения разрешения на строительство получают в АТИ ордер на производство земляных и подготовительных работ и под «прикрытием» этого ордера строят несколько этажей запроектированного здания.

3. Сокращение сроков согласования за счет повышения внутренней дисциплины и ответственности согласующих инстанций

a) Уменьшить нормативные сроки, которые установлены с «запасом». Зачастую внутриведомственные документы задают большие нормативы по времени, чем это зафиксировано в Постановлениях Правительства г. Москвы, регламентирующих процесс подготовки согласований. Внутри нормативных сроков есть резервы для сокращения. Длинные сроки дают возможность для получения инстанцией ненормативных доходов. Использование/неиспользование такой возможности зависит только от личных качеств конкретного сотрудника инстанции и его честности.

b) Внедряемый во многих местах принцип «одного окна» не работает. Проще договориться с конкретным человеком внутри компании и доплатить ему за срочное изготовление документов, чем ждать выдачи документа через «одно окно». Представляется крайне целесообразным предоставить участникам процесса возможность получать информацию о прохождении согласования их документации.

c) Внедрить персональную ответственность за систематическое нарушение сроков на тех или иных этапах. В согласующих инстанциях пока не прижились традиционные для бизнеса управленческие механизмы, фиксирующие личную ответственность сотрудников за результаты их деятельности. Представляется целесообразным разработать механизм компенсации согласующей инстанцией простоя строительства в размере нанесенного ею ущерба с учетом упущенной прибыли. Возможным выходом могло бы стать создание комиссии по расследованию наиболее проблемных случаев и мест наиболее частой задержки документов. При этом важно, чтобы по результатам расследования принимались решения (финансовые, кадровые) и доводились до сведения других.

4. Сокращение сроков подготовки проектной документации за счет повышения качества проектов и планирования.

a) Наиболее успешно проходят процесс согласования те организации, где к каждому из этапов готовятся заблаговременно. В связи с этим представляется целесообразным ещё на этапе предпроектных проработок начинать поиск потенциальных арендаторов и формулировать требования к помещению с учетом их специфики.

b) Повысить качество технических заданий на проектирование – «плохое ТЗ» приведет к плохому проекту даже у хорошего архитектора, «хорошее ТЗ» имеет шанс привести к хорошему проекту у среднего архитектора.

c) Выпустить методические материалы по проектированию многофункциональных комплексов и сформировать комплект методических материалов для застройщиков.

5. Сокращение сроков за счет использования властного ресурса (по городским программам)

Основная организационная рекомендация – заранее планировать весь процесс прохождения согласований и в наиболее проблемных зонах (МКА, Мосэнерго, СЭС, Департамент природопользования)

Заранее задействовать все возможные мероприятия, в том числе административные ресурсы – готовить письма от Департамента малого предпринимательства, Префектур, распоряжения министра, мэра. К сожалению, необходимо констатировать, что даже властный ресурс не всегда помогает «решать вопросы». Но в любом случае его необходимо использовать при решении вопросов городских программ.

6. Сокращение сроков за счет определения единый сроков согласований и экспертиз в различных инстанциях (ликвидировать перекосы, когда согласование в одной структуре выдается за 10 рабочих дней, а в другой – за месяц).


Раздел 2. Этапы подготовки и согласования предпроектной и проектной документации. Реальные и нормативные затраты времени

Введение

Строительство многофункциональных комплексов для предприятий малого бизнеса является крайне значимым для поддержки предприятий малого бизнеса, развития инновационных производств. Согласно исследованиям 2007 года, проблемы аренды помещений (поиск помещений и арендная ставка) являются для малых предприятий приоритетной проблемой наряду с получением финансирования. Многофункциональные комплексы, в том числе с элементами бизнес-инкубатора, позволяют частично решить на уровне города проблему помещений для малого бизнеса:

- малый бизнес нуждается в меньших офисных и производственных площадях, чем это предусматривается типовыми коммерческими бизнес-центрами и производственными площадками;

- при этом малый бизнес не может самостоятельно инвестировать ни в реконструкцию, ни тем более в строительство помещения «под себя»;

- вследствие дефицита торговых и офисных помещений арендаторы заинтересованы отдавать помещения с более высокими арендными ставками предприятиям среднего и крупного бизнеса; малый бизнес оказывается «последним в очереди»,

- в рамках городских программ у большинства малых предприятий нет возможности получить помещение, которое одновременно удовлетворяло по помещению и по условиям аренды; в рамках же многофункциональных комплексов предусмотрена возможность постепенного повышения арендной ставки или даже соинвестирование с последующим выкупом помещения при заключении арендного договора.

Помимо перечисленных преимуществ, существует и одно важное преимущество строительства многофункциональных комплексов в рамках городских целевых программ: вне зависимости от «масштаба проекта» - строится малый офис или большой многофункциональный комплекс, временнЫе затраты на проведение согласований будут примерно одинаковы, а вес городской власти в глазах согласующих инстанций выше, чем отдельного предпринимателя. Таким образом, достигается экономия времени для предпринимателей.

Целью данного раздела является описание технологии разработки и согласования проектной и проектно-сметной документации, сопоставление нормативного и реального процесса по времени и финансовым затратам, а также возможные пути сокращения времени с точки зрения технологии.

Основные выводы раздела

1. Несмотря на наличие тематических документов (Градостроительный кодекс РФ, Градостроительный кодекс г. Москвы, регламентирующие документы Москомархитектуры), в нормативных и справочных документах отсутствует описание технологии разработки и согласования предпроектной, проектной и проектно-сметной документации как ЕДИНОГО процесса, включающего по факту около 100 согласований и 3 экспертизы. Существуют разрозненные документы административных инстанций, в результате чего у заказчиков строительства выстраиваются «индивидуальные» схемы согласования документации.

2. В результате предприниматели вынуждены либо:

- затрачивать существенные усилия на самостоятельное выстраивание процесса и терять на этом время;

- делать ошибки, возникающие из-за неполноты информации, что приводит и к затягиванию сроков выхода на строительную площадку, и к повторным затратам на согласования;

- нанимать посреднические организации или отдельных дорогостоящих специалистов, специализирующихся на решении вопросов согласования (что приводит к дополнительным затратам, но не всегда реально ускоряет процесс);

- ускорять процесс через коррупционные выплаты (что приводит к сокращению срока и к росту затрат).

В данном разделе предложена схема, построенная с учетом нормативной документации и реальных практик предпринимателей.

3. С учетом нормативным требований, процесс разработки и согласования предпроектной и проектно-сметной документации занимает от 25 месяцев, реальный срок при строительстве коммерческих объектов нежилой недвижимости – от 18 месяцев, при реализации городских программ – от 39,5 месяцев.

4. Меньший срок по коммерческим проектам достигается за счет совокупности факторов:

- частичного нарушения нормативной последовательности действий- зачастую согласования проекта происходят параллельно со строительством,

- возможности привлекать более опытных специалистов для подготовки проектов,

- коррупционных выплат сотрудникам, занимающимся согласованием.

5. Сравнить нормативную и реальную стоимость разработки и согласования проектной и проектно-сметной документации не представляется возможным, так как значительная часть расценок на получение согласований и прохождение экспертиз рассчитывается под конкретный объект по методичкам инстанций. По мнению застройщиков, официальные согласования и экспертизы подъемны и в целом составляют 2-3% от сметы строительства. Однако величина коррупционных выплат при строительстве коммерческой нежилой недвижимости, совершаемых для ускорения процессов согласования, составляет до 17-20% сметы.

Благодаря запутанности процедур, появились специалисты на рынке труда, которые занимаются согласованием профессионально. Их услуги оцениваются ориентировочно в 6-10 тыс. долларов в месяц (не включая коррупционных затрат и официальных затрат на согласование). Также существуют компании, которые осуществляют аналогичные услуги. Стоимость услуг компании оценивается от 45 тыс. до 60 тыс. долларов за период полтора года (не включая коррупционных затрат). Ключевая компетенция таких специалистов – наличие связей в инстанциях.

В данном разделе приведены также реальные расценки на прохождение отдельных этапов, называемые предпринимателями из реальной практики.

6. Длинный период от начала сбора исходных данных до прохождения экспертизы проекта (до 2-3 х лет) имеет также негативные последствия из-за того, что в Москве зачастую за это время принимаются новые нормативные документы. Поэтому, начав разрабатывать проект в одной среде, застройщик в середине пути сталкивается с необходимостью пересматривать исходные условия и, следовательно, переделывать проект. Это приводит к еще более серьезному затягиванию сроков и существенным финансовым затратам. С учетом реальных сроков согласования документации, необходимо устанавливать временной лаг на ввод новых норм в действие (6-12 мес). Это позволит добросовестным застройщикам завершить процесс согласований без дополнительных временнЫх и финансовых потерь.

7. К затягиванию сроков по городским программам приводит также тот факт, что к нормативам для расчета стоимости услуг проектирования и согласования в рамках городских программ применяется коэффициент 0,61. Это приводит к тому, что, по мнению участников городских программ, городские проекты идут «вторым сортом» после коммерческих. Это сказывается и на скорости согласований, и на качестве проектирования.

8. К затягиванию сроков и финансовым потерям приводит неполнота информации, которая имеется у застройщика в рамках существующей технологии. Например, АРИ выпускается на основе буклета №1, при разработке которого не учтено состояние грунта (произвести его анализ можно только после заключения договора на временную аренду участка, т.е. после АРИ), информация о подземных коммуникациях может не соответствовать действительности; в итоге в буклет №1 закладываются параметры здания, которое не может быть построено; технические условия на присоединения получаются на основе АРИ и при этом могут нуждаться в изменении после разработки проекта и т.д.

9. Возможные пути оптимизации технологии с целью ускорения процесса подготовки и согласования предпроектной, проектной и проектно-сметной документации

9.1. Процесс в целом

Используя за основу разработанный в рамках данного исследования процесс подготовки и согласования предпроектной, проектной, проектно-сметной документации, собрать Межведомственную комиссию, результатом работы которой будет прописанный и утвержденный пошаговый процесс с учетом действующего законодательства РФ и г. Москвы, ведомственных актов и регламентов. В этом процессе должна быть согласована последовательность обращения в инстанции, а не только описание этапов в том виде, в каком оно фигурирует в настоящее время.

Организации, начавшие процесс подготовки и согласования строительной документации, сталкиваются с временными механизмами, которые через короткое время бывают отменены (например, механизм резервирования участков под строительство). Изменение в порядке прохождения инстанций приводит к путанице и неразберихе. Соответственно, важным представляется не только фиксация процесса согласования, но и его своевре¬мен¬ное обновление. Желательно также, чтобы межведомственная комиссия не только аккумулировала актуальные нормативные документы, на основе которых будет зафиксирован процесс, но и оперативно вносила изменения с учетом принятых изменений. Важным представляется создание информационного ресурса, на котором будет размещена нормативная схема прохождения согласований, одобренная и утвержденная всеми согласующими инстанциями.

В настоящее время предпринимаются шаги по оптимизации взаимодействия между предпринимателями и административными инстанциями путем внедрения «одного окна». Однако данный механизм нуждается в контроле исполнения сроков, в противном случае происходит ситуация, когда предприниматель все равно вынужден «проталкивать» прохождение своих документов между исполнителями в инстанциях.

Затягивание сроков является одним из способов получения коррупционных выплат сотрудниками инстанций. Поэтому разработка антикоррупционных мероприятий является важнейшей задачей по сокращению сроков

В законодательстве происходят формальные изменения, результатам которых может быть сокращение времени прохождения этапа предпроектной документации: так, например, с марта 2008 года уже отменено Заключение о соответствии (ЗОС), в 2007 году были введены земельные аукционы. Однако пока не прошло время, чтобы было возможно судить о реальном положительном эффекте. Например, пока среди опрошенных участников процесса бытует мнение, что «все равно лучше сделать все согласования, которые нужны в ЗОСе – все равно потом заставят, сделав предписание».

9.2. Этапы сбора исходных данных, подготовки градостроительного обоснования и получения АРИ

В настоящий момент возведение многофункциональных комплексов (бизнес-инкубаторов, технопарков) является одним из приоритетных направлений городского строительства. Планируется, что программа будет продолжаться не один год. В свете того, что программа носит долгосрочный характер, возникает возможность увязать её с градостроительными планами развития территорий административных округов. В частности, в соответствии с ПП № 629 градостроительное обоснование не требуется, если есть «утвержденная правительством Москвы градостроительная документация М 1:2000». По аналогии с технологией подготовки документации к инвестиционным торгам и земельными аукционами возможна подготовка градостроительного обоснования заранее, в рамках корректировки планов развития территорий округов, до назначения исполнителя проекта и службы заказчика. Это позволит сократить период до начала строительства минимум на год.

По правилам инженерно-геологические изыскания проводятся только после получения АРИ - то есть, минимум через год после того, как выбран участок для строительства. При этом результаты геологических изысканий могут свидетельствовать о том, что участок не пригоден для строительства. Таким образом, АРИ готовится сейчас зачастую в условиях неполной информации. Это ведет к потерям большого количества времени. Представляется целесообразным, наряду с контролем за полнотой архивной информации, разработать механизм, предоставляющий возможность при необходимости получить информацию о «подземном» состоянии участка и в рамках сбора исходных данных.

При анализе нормативных сроков согласований видны резервы для их оптимизации. Так, в сегодняшнем порядке согласования Акт разрешенного использования является основанием для оформления земельных отношений (временной аренды) на период строительства. АРИ действует год, после чего его необходимо пролонгировать. Оформление аренды земельного участка под строительство нормативно занимает 4 месяца (реально 6 месяцев). Соответственно, из года действия АРИ полгода уходит на подписание договора аренды. В течение этих месяцев Застройщик, уже имея Постановление Правительства Москвы о том, что он может использовать участок для строительства, не имеет права завезти на него строительную технику (например, начинать снос ветхих строений, готовить котлован).

Представляется целесообразным предусмотреть механизм оформления земельных отношений в более короткие сроки (1 мес вместо 4 в настоящий момент) или официально закрепить возможность начала подготовительных работ сразу после получения АРИ. Это позволит сократить процесс согласований и приблизить момент выхода на строительную площадку.

9.3. Этап получения технических условий, проектирования, согласования и экспертизы проекта

Избежать затягивание сроков на этапе прохождения экспертизы можно повышением качества проектирования: и эксперты, и застройщики признают зачастую невысокое качество проектирования, из-за которого затем проект долго проходит согласование. Опытные проектировщики с высокой квалификацией дороги, участники городских программ пользуются услугами рекомендованных проектировщиков, готовых работать по бюджетным расценкам, проектирование многофункциональных комплексов требует специфических знаний.

Кадровая ситуация сейчас такова, что опытных проектировщиков не хватает, к ним выстраивается очередь «Этих специалистов ещё при социализме было немного - по пальцам перечесть. Сейчас их осталось ещё меньше…». В ситуации, когда уровень квалификации проектировщиков снизился, важно подробно и обстоятельно прописывать требования к проекту на этапе задания на проектирования. До последнего времени задание на проектирование согласовывалось Мосэкспертизой, где эксперты могли вовремя скорректировать неправильные допущения и более точно поставить задачу проектировщикам. Это позволяло сократить количество ошибок «на входе». В настоящее время задание на проектирование не проходит согласование в Мосэкспертизе, что привело к увеличению количества возвратов на доработку уже готовых проектов.

В этой ситуации крайне важно иметь возможность регулярно консультироваться с Мосэкспертизой. «Если сидеть и ждать, когда экспертиза даст заключение, мы можем получить через положенный срок – шесть месяцев, условно, необходимость переделки двух третей проекта. Можно в это время попытаться найти выход, как выйти на специалистов, которые сделают нам вовремя какие-то замечания, и пытаться их сразу решать». Имеет смысл включить в регламент регулярные консультации заказчиков (проектировщиков) с Мосэкспертизой и Москомархитектурой.

В данной ситуации основные рекомендации, во-первых, составлять грамотное техническое задание на проектирование и, во-вторых, обеспечить застройщиков, работающих по строительству многофункциональных комплексов, профильными методическими материалами по проектированию (аналогичными выпускающимся ранее «Рекомендациям по проектированию объектов малого предпринимательства в г.Москве. Выпуск II-2. Многомодульные здания (для офисной инновационной и производственной деятельности).

Значительное сокращение сроков прохождения экспертизы может быть достигнуто, если Заказчик и проектировщик на любой стадии проектирования в случае необходимости привлекают Мосгосэкспертизу для экспертного сопровождения проектирования или предварительного рассмотрения проектной документации.

Ввиду большой продолжительности этапа строители стремятся «оптимизировать» сроки его прохождения, «запараллеливая» разные виды работ.

В случае использования типовых проектов один из способов сокращения сроков строительства – параллельное прохождение согласования и экспертизы проектной документации и начала строительно-монтажных работ. В этом случае строймонтаж и согласование, экспертиза и утверждение проекта происходят одновременно. Бывают случаи, когда промежуток времени между утверждением проектной документации стадии «П» и сдачей объекта в эксплуатацию составлял не более 2 недель. Такой путь противоречит закону и несет в себе определенные риски, так как в процессе экспертизы в проект могут быть внесены изменения. Но риски эти минимальны в случае типовых проектов, и по информации участников исследования, даже при работе на городских заказах иногда применяется.

В случае, когда используются нетиповые проекты, в первую очередь разрабатываются требующие наибольшего количества согласований части проекта – Генплан, Сводный план инженерных сетей и Стройгенплан. В то время как они проходят согласование, проектная организация разрабатывает другие части проектной документации, таким образом сокращая общее время, затраченное на этап.

Также можно рекомендовать застройщикам регулярно консультироваться с Мосэкспертизой в процессе согласования проекта, а соответствующим специалистам данной организации – предоставлять консультации. «Если сидеть и ждать, когда экспертиза даст заключение, мы можем получить через положенный срок – шесть месяцев, условно, необходимость переделки двух третей проекта. Можно в это время попытаться найти выход, как выйти на специалистов, которые сделают нам вовремя какие-то замечания, и пытаться их сразу решать».

9.4. Получение разрешения на строительно-монтажные работы и открытие ордера

Сроки прохождения этого этапа строители также пытаются оптимизировать.

После получения проекта из Мосгосэкспертизы можно параллельно с разработкой рабочей документации заниматься получением разрешений на строительство и открытием ордера на производство строительно-монтажных работ. Получение разрешений и ордера суммарно занимает около 3 месяцев. За это время проектная организация успевает сделать рабочие чертежи фундаментов, а иногда – и нескольких этажей; поэтому к моменту открытия ордера строительная организация может выходить на площадку и начинать строительные работы.

По законодательству открыть ордер на производство земляных и подготовительных работ в АТИ можно только в том случае, если у Вас есть разрешение на строительство. Но ввиду сложности и затянутых сроков согласования документации строители в обход получения разрешения на строительство получают в АТИ ордер на производство земляных и подготовительных работ и под «прикрытием» этого ордера строят несколько этажей запроектированного здания.

10. Многие из согласующих инстанций не нарушают нормативы по срокам. Однако сами нормативные сроки установлены «с запасом». Зачастую внутриведомственные документы задают большие нормативы по времени, чем это зафиксировано в Постановлениях Правительства г. Москвы, регламентирующих процесс подготовки согласований. Условные обозначения и терминология

В схемах и тексте данного раздела используются термины, толкование которых приведено в глоссарии (Приложение 1 к данному отчету).

В схемах данного раздела приняты следующие обозначения:



На рисунке 0 представлена технология согласования предпроектной, проектной и проектно-сметной документации крупными блоками (этапами). Каждый блок далее представлен в виде подробной схемы с раскрытием последовательности шагов, выполняемых на том или ином этапе. Номер блока (левый верхний угол) соответствует номеру рисунка с подробным описанием.





1. Предоставление земельного участка под строительство

Предоставление земельного участка под строительство может происходить с использованием трёх различных схем:

а) путем назначения исполнителя проекта в рамках реализации городских программ освоения территорий (в соответствии с утверждённым адресным перечнем) (рис. 1а.)

b) путем вариантного подбора по заявке в городскую (окружную) комиссию по имущественно-земельным отношениям (рис. 1б.)

c) на условиях земельного аукциона (введен в 2006 году вместо инвестиционного конкурса) (рис. 1в).

1.1. Результат этапа

В случае строительства объекта по городским (окружным) программам результатом этапа является назначение исполнителя – службы Заказчика, которая будет представлять интересы инвестора и отвечать за подготовку и согласование предпроектной и проектной документации.

В случае вариантного подбора участка или земельного аукциона результатом является заключение и регистрация инвестиционного контракта с инвестором.

В случае, если градостроительное обоснование не было подготовлено заранее и не вошло в пакет конкурсной (лотовой) документации, передаваемой инвестору, результатом этапа является разработка задания на градостроительное обоснование и выпуск регламента его подготовки.

Схема земельного аукциона предполагает, что весь процесс предпроектной разработки, подготовки акта разрешенного использования земли, технических условий на подключение к инженерным коммуникациям и подготовка договора аренды в обязательном порядке делается ещё до того, как появился инвестор. Он получает готовый пакет документов, на основании которых можно готовить проект. Постановление о земельных аукционах было принято не так давно - в конце 2006 года, и в ходе проведенного исследования консультантам не удалось обнаружить тех, кто имеет опыт получения земельного участка на условиях земельного аукциона.

1.2. Количество согласований

Нормативное и реальное количество согласований – 2. Все действия службы Заказчика на этом этапе ограничиваются взаимодействием с представителями окружной или городской власти и конкурсной комиссией (организаторами аукциона) и Управлением по учету и регистрации инвестиционных контрактов.

1.3. Сроки согласования

Нормативные сроки предоставления земельного участка частному инвестору больше, чем по городским программам, – 6-7 месяцев против 3-4. Это объясняется тем, что для частного инвестора предусмотрен механизм вариативного подбора земельного участка НИиПИ Генплана или АПУ округа (последнее ныне переименовано в Управление Градостроительного Регулирования), что требует дополнительного времени.

В то же время реальные сроки предоставления участка в рамках городских программ, о которых рассказывали участники данного исследования, превышают нормативные более, чем в два раза. Службы Заказчиков организаторов строительства по городским программам получали земельные участки через механизм их резервирования, ныне отменённый. И, несмотря на то, что службы Заказчика должны были получить уже отобранные и «проверенные» участки земли, некоторые из участников упоминали, что первоначально предоставленная им земля оказалась непригодной для строительства: например, при инженерно-геологических изысканиях выяснялось, что по участку проходят сети спецсвязи. И всю процедуру подбора участка приходилось проходить заново. При этом было потеряно много времени - до полугода.

Относительно земельного аукциона информации по реальным срокам нет в связи с отсутствием тех, кто прошел через них. В соответствии с Постановлением Правительства № 968-ПП от 12.12.06. этот этап проходит без участия инвестора-затройщика до момента подачи заявки на аукцион, и для предпринимателя процесс разработки и согласования предпроектной документации сокращается на год-полтора.

1.4. Стоимость

В том случае, если градостроительная документация была подготовлена заранее и предоставлена победителю инвестиционного конкурса, он оплачивает её в соответствии с условиями конкурса.

Оплата права реализации проекта в схеме 1в (аукцион) осуществляется после проведения аукциона. Сумма определяется, исходя из лотовой стоимости, по результатам аукциона. Стоимость лотовой документации – 7000 рублей.

1.5. Комментарии:

В силу изменений в инвестиционном законодательстве происходят изменения в структурах согласующих инстанций, что может тормозить процесс уже идущих согласований проектов. Например, организация «Мосинвестконтроль», контролирующая инвестиционные контракты, с 1-го февраля стала называться «Москонтроль». В ходе исследования участники рассказали, что переименование инстанции привело к увеличению сроков согласования. «Мы хотели им документы в ноябре сдать. Они нам прямо сказали: «Ребята, не сдавайте сейчас, если не хотите, чтобы они потерялись. Мы сейчас будем закрываться. Вот в феврале откроемся – тогда приходите».

1.6. Рекомендации по оптимизации этапа:

1. Представляется целесообразным проработать схему и регламент проведения земельного аукциона. Аукцион создавался, в том числе, для оптимизации сроков подготовки строительства, и в случае тщательно проработки подготовки и проведения, может оказаться в высокой степени эффективным механизмом.

2. В настоящий момент возведение многофункциональных комплексов (бизнес-инкубаторов, технопарков) является одним из приоритетных направлений городского строительства. Планируется, что программа будет продолжаться не один год. В свете того, что программа носит долгосрочный характер, возникает возможность увязать её с градостроительными планами развития территорий административных округов. В частности, в соответствии с ПП № 629 градостроительное обоснование не требуется, если есть «утвержденная правительством Москвы градостроительная документация М 1:2000». По аналогии с технологией подготовки документации к инвестиционным торгам и земельными аукционами возможна подготовка градостроительного обоснования заранее, в рамках корректировки планов развития территорий округов, до назначения исполнителя проекта и службы заказчика. Это позволит сократить период до начала строительства минимум на год.

3. При подборе земельных участков для строительства обратить особое внимание на полноту и корректность информации, которая может определить возможность строительства на этом участке. Это позволит предоставлять только те участки, на которых возможно строительство. В интервью указывалось на случаи, когда информация по участку была недостаточна и неточна на данном этапе (информация Мосгоргеотреста не отражала реального состояния уастка), в итоге строительство оказалось невозможным.










2. Получение исходных данных и разработка предпроектного предложения (буклета)

2.1. Результат этапа

Результатом этапа является предпроектное предложение (буклет), включающий:

- пояснительную записку с технико-экономическими показателями и обоснованиями принятых решений;

- ситуационный план М 1:2000 с прилегающими территориями;

- схему генерального плана М 1:500;

- транспортную схему;

- планы; разрезы; фасады; визуализацию.

Предпроектными разработками занимается проектная организация, зачастую рекомендованная АПУ, Москомархитектурой, НИиПИ Генплан.

Для разработки буклета и последующего градостроительного обоснования строительства объекта на выделенном земельном участке должны быть получены исходные данные:

- ситуационный план участка (эскиз № 1),

- геоподоснова (справка от Мосгоргеотрест),

- справка из государственного градостроительного кадастра

- поэтажный план в случае, если на земельном участке есть здания.

На этом этапе для полноты информации инвестору целесообразно получить результаты исследования почв и грунта на радон и баканализ.

2.2. Количество согласований

Минимально количество согласований и заключений – 3 (АПУ, Мосгоргеотрест, государственный кадастр), максимальное -5. Баканализ и анализ на радон от ЦГСЭН можно получить и после - на этапе согласования буклета, однако для уверенности в годности участка, обследование ЦГСЭН проводят на этапе получения исходных данных.

2.3. Сроки согласования - 4-7 месяцев

Срок этапа во многом определятся скоростью работы проектировщиков, разрабатывающих буклет. При нормативном (рекомендованном) сроке предпроектных проработок -3 месяца, тем не менее, редко кто из проектировщиков может уложиться в этот норматив.

2.4. Стоимость

Основная цена этапа определяется стоимостью разработки эскизного проекта. Для строительства многофункционального многоэтажного комплекса – от 600 000 до 2 400 000 рублей. Официальная стоимость согласований на этом этапе -31 000 – 33 000 рублей.

2.5. Комментарии:

Услугу сбора исходных данных в последнее время предоставляет служба государственного градостроительного кадастра. ГГК проводит работу в те же сроки, что и сами согласующие органы – от 5 до 15 дней. Основной «плюс» - служба Заказчика избавлена от необходимости ходить по инстанциям: «Сократив сроки сбора исходных данных, инвестор и проектировщик получает полный объем информации из городских информационных систем для выполнения предпроектных проработок».

2.6. Рекомендации по оптимизации этапа:

1. На этапе получения исходных данных основная проблема – недостаточность информации для принятия решения о возможности строительства. Большая часть информации о земельном участке находится в электронном виде в профильных инстанциях, однако она зачастую не отражает всей картины. Важно усилить контроль за своевременным обновлением информации, в первую очередь в Мосгеотресте.

2. По правилам инженерно-геологические изыскания проводятся только после получения АРИ - то есть, минимум через год после того, как выбран участок для строительства. При этом результаты геологических изысканий могут свидетельствовать о том, что участок не пригоден для строительства. Это ведет к потерям большого количества времени. Представляется целесообразным, наряду с контролем за полнотой архивной информации, разработать механизм, предоставляющий возможность при необходимости получить информацию о «подземном» состоянии участка и в рамках сбора исходных данных.





3. Согласование предпроектного предложения (буклета)

3.1. Результат этапа

Результатом является заключения от согласующих инстанций, включающее их требования и рекомендации по проектированию объекта, а также утвержденное регламентной комиссией Главного архитектора градостроительное заключение, необходимые для оформления акта разрешенного использования земельного участка.

3.2. Количество согласований

Количество согласований и заключений от 9 до 15 и более. В соответствии с Распоряжением Москомархитектуры количество обязательных согласований сокращено, однако на практике все согласующие инстанции, ранее дававшие обязательные заключения, вошли в список дополнительных согласований и по-прежнему присутствуют на этом этапе.

3.3. Сроки согласования - 2-8 месяцев

Увеличение сроков согласования на этом этапе объясняется тем, что возникает необходимость получить дополнительные согласования, а также недисциплинированностью сотрудников согласующих инстанций. При том, что на каждое согласование отведено по 1-2 недели, редко можно получить хотя бы одно из них быстрее, чем за месяц. В свете того, что некоторые из согласований необходимо получать в определенной последовательности, общий срок согласований приближается к 6-8 месяцам.

3.4. Стоимость

Официальные данные о стоимости на этом этапе обрывочны. По оценкам участников исследования, все официальные расценки на этапе согласования градостроительного обоснования невелики – от 5 до 15 тысяч рублей. Однако именно с этого этапа возникает появляются коррупционные издержки.

3.5. Комментарии

1. Этап градостроительного обоснования, по оценкам экспертов, – один из самых запутанных в процессе разработки строительной документации. Сложности возникают уже на терминологическом уровне. Градостроительное обоснование, включающее в себя буклет, согласования инстанций и решение регламентной комиссии Главного архитектора, в документах называют по-разному: градостроительное заключение, архитектурно-градостроительное решение, буклет номер 1 и т.д. Представляется целесообразным ввести единую терминологию.

2. Участники исследования рассказывали об анализе почв на радон, которые проводит ЦГСЭН. По их оценкам, нормативы «чистой» земли не могут быть выполнены в городе Москве. Положительное согласование ЦГСЭН приобретается в результате коррупционных издержек - 150 тысяч рублей.

3. В настоящий момент действует временный порядок прохождения согласований градостроительного обоснования. Однако сами сотрудники Москомархитеткуры не знают этого регламента. Например, в телефонном разговоре консультантов «ШАГа» с сотрудником службы «одного окна» Москомархитектры сотрудник привел устаревший перечень обязательной документации для утверждения градостроительного обоснования.

3.6. Рекомендации по оптимизации этапа:

1. Информация о том, что нормативы по радону являются нереальными для Москвы, нуждается в дополнительной проверке и сборе статистической информации. Если она подтвердится, возможно, выходом был бы пересмотр допустимых норм по радону.

2. В Москомархитектуре сейчас происходят серьезные изменения работы. В ситуации изменений представляется крайне важным информировать сотрудников «одного окна» о временных регламентах, сроке их действия.





4. Получение Акта разрешенного использования земельного участка

4.1. Результат этапа:

Результатом этапа является

- Акт разрешенного использования земельного участка, подготовленный и утвержденный Москомархитектуры и утвержденный правительством Москвы.

- Утвержденный Москомархитектуры пакет исходно-разрешительной документации, на основании которой происходит разработка проектной документации.

- Свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения (буклета).

- Оформленные земельные отношения (договор аренды, включение в земельный кадастр).

Стоит отметить, что некоторое время назад на этом этапе был ещё один важный документ – заключение о соответствии градостроительным регламентам города Москвы (так называемые малый и большой ЗОС). В настоящий момент они отменены, о чем многие из участников процесса строительства, как выяснилось, не знают.

4.2. Количество согласований

Минимальное количество инстанций на этом этапе -7. Однако на этом этапе выдается 4 принципиально важных для последующего строительства документа. Получение каждого из них может потребовать дополнительных согласований и разрешений, поэтому количество согласований – больше 7.

4.3. Сроки согласования

Если просуммировать последовательно сроки получения документов, то получается 9-11 месяцев. Однако реальные сроки – 12-16 месяцев. Одно только получение АРИ реально занимает 6 месяцев место 45 дней-3 месяцев по нормативам, оформление земельных отношений занимает ещё 6 месяцев (вместо 4-х).

4.4. Стоимость

Нормативная стоимость подготовки Акта разрешенного использования рассчитывается, исходя из утвержденной Москомархитектуры методики расчета стоимости работ. Реальная стоимость АРИ, которую называли участники исследования – 700 000 рублей-1 500 000 рублей.

Нормативная стоимость оформления договора аренды – от 15 до 58 тысяч рублей – в зависимости от площади участка, источника инвестирования и т.д.

На этом этапе производится сводный расчет платежей, осуществляемых инвестором за право реализации проекта на этапе получения комплекта ИРД и до начала производства строительных работ на объекте:

а) стоимость прав аренды земельного участка, выкупа зданий с учетом произведенных затрат на их подготовку;

b) стоимость инженерного обеспечения, включая объем средств, передаваемых в эксплуатирующие организации на развитие инженерных головных сооружений и сетей инженерного обеспечения города, с выделением стоимости городских сетей и сооружений, без строительства которых невозможно задействовать объект;

c) объем средств, передаваемых на развитие социальной и инженерной инфраструктуры для видов строительства, установленных распоряжением Мэра Москвы от 19.07.95 № 348-РМ (определяется Департаментом экономической политики и развития);

d) целевой сбор на развитие инженерной инфраструктуры (взимается вместо платежей по п.п. б) и в) на территории Центрального административного округа;

e) фактическая стоимость разработки пакета документов ИРД.

К нему прилагается протокол о порядке платежей за право реализации проекта.

4.5. Комментарии

При анализе нормативных сроков согласований видны резервы для их оптимизации. Так, в сегодняшнем порядке согласования Акт разрешенного использования является основанием для оформления земельных отношений (временной аренды) на период строительства. АРИ действует год, после чего его необходимо пролонгировать. Оформление аренды земельного участка под строительство нормативно занимает 4 месяца (реально 6 месяцев). Соответственно, из года действия АРИ полгода уходит на подписание договора аренды. В течение этих месяцев Застройщик, уже имея Постановление Правительства Москвы о том, что он может использовать участок для строительства, не имеет права завезти на него строительную технику (например, начинать снос ветхих строений, готовить котлован).

3.6. Рекомендации по оптимизации этапа:

Представляется целесообразным предусмотреть механизм оформления земельных отношений в более короткие сроки (1 мес вмечто 4 в настоящий момент) или официально закрепить возможность начала подготовительных работ сразу после получения АРИ. Это позволит сократить процесс согласований и приблизить момент выхода на строительную площадку.





5. Разработка задания на проектирование

5.1. Результат этапа

Целью этапа является разработка и согласование документа, в который закладываются основные архитектурно-строительные и технологические требования к будущему объекту. Результатом является согласованный основными принимающими решения инстанциями документ, на основании которого впоследствии производятся проектные разработки объекта.

В разработке задания на проектирование могут принимать участие Инвестор-застройщик, Служба Заказчика, Проектировщик; при необходимости могут привлекаться научно-технические организации соответствующего профиля.

5.2. Количество согласований

Задание на проектирование утверждается Заказчиком, Проектировщиком; подлежит согласованию в районных и окружных структурах городской администрации, подразделениях Москомархитектуры, ГУ ГО и ЧС – в случае, если на объекте предусмотрено сооружение помещений соответствующего профиля. Общее количество необходимых согласований – от 8 до 10.

5.3. Сроки согласования - 1,5-2 месяца

Не смотря на то, что, в отличие от других проектных документов, согласование Задания на проектирование проходит последовательно, процесс согласования занимает не слишком много времени.

5.4. Стоимость

По оценкам участников, основная доля стоимости этого этапа приходится на Москомархитектуру и НИиПИ Генплана.

«На этом документе стоят порядка 10-12 подписей, на титульном листе. Часть из них местные – Префектура, окружное АПУ, Заказчик-Застройщик, Проектировщик подписывает, - а чуть выше пошли подписи НИиПИ Генплана, Москомархитектуры и Мосгосэкспертизы. Вот эти трое ребят за одну подпись берут от 10 до 14 тыс. рублей».

5.5. Комментарии:

1. Задание на проектирование – важный документ, так как на основе требований к будущему объекту, которые в него заложены, впоследствии осуществляется проектирование объекта. Чем более тщательно проработано Задание на проектирование, тем с более высокой вероятностью на его основе можно будет выполнить качественный проект.

2. До недавнего времени для Задания на проектирование было необходимо получение за, , , к, лючения Мосг, осэкспертизы, но в,,, , , , , , , ,, ,, ,,, , , , , н, астоящий момент этот порядок изменен, и заключение экспертизы получать не обязательно.

Участники рынка неоднозначно оценивают это изменение: с одной стороны, сократилось количество подписей, получение которых затягивает сроки предпроектной подготовки, с другой – учитывая недостаточный уровень квалификации современных проектировщиков и даже архитекторов, экспертиза этого документа помогала сократить будущие ошибки проектирования, исправление которых требует гораздо большего времени и трудозатрат.

В качестве компромиссного решения можно было бы выделять проектные организации или организации-застройщики, зарекомендовавшие себя достаточным уровнем квалификации, и для них сделать этап экспертизы Задания на проектирование необязательным, для остальных было бы целесообразно вернуться к обязательной экспертизе.





6. Получение технических условий (ТУ) на присоединение

6.1. Результат этапа

Результатом этапа является получение разрешений и технических условий на использование мощностей городской инженерной инфраструктуры, согласования точек подключения к городским инженерным сетям. Работы по этапу осуществляется силами Службы Заказчика.

6.2. Количество согласований

Для начала проектирования необходимо получить технические условия от Мосводостока (по отводу сточных вод), Мосводоканала и его аффилированных структур (на водоснабжение и канализацию), Мостеплоэнерго (теплообеспечение), Мосэнерго (энергообеспечение), Мосгаз (если необходим газопровод), МГТС (выделение телефонных линий), ФГУП МГРС (линии радиосвязи), Мосгорсвет (если предусматривается наружное освещение).

6.3. Сроки согласования

Сроки прохождения этапа зависят от наличия мощностей в районе застройки, необходимости выбора конкретных условий подключения (в том числе обременений) и согласования их с соответствующими инстанциями.

По информации участников рынка, как правило, процесс получения ТУ занимает от 2 до 4 месяцев. Сроки прохождения этапа могут увеличиваться, так как именно на этом этапе происходит согласование не только объемов выделяемых мощностей, условий их присоединения, но и вида и размеров так называемых обременений – вклада застройщика в обновление инженерных сетей города.

6.4. Стоимость

Официальные данные о стоимости на этом этапе обрывочны.

Оформление договора на сбор сточных вод с Мосводостоком стоит 7 тыс. руб., получение условий от ФГУП МГРС – примерно 10 тыс. руб.

По информации участников исследования, на этом этапе широко распространены коррупционные издержки, являющиеся результатом «торга» за предоставление технических условий. По сути, Заказчику приходится выбирать между неофициальной доплатой за получение приемлемых условий и строительством за свой счет дополнительных объектов для заинтересованных инстанций.

Размеры неофициальных платежей Мосгорсвету могут достигать 100 тыс. руб. Стоимость работ по возведению объектов обременения в рамках договоров с Мосэнерго может достигать 2 млн. руб.

6.5. Комментарии

Из всех инстанций, задействованных на данном этапе, все участники исследования выделяли Мосэнерго как наиболее сложную с точки зрения взаимодействий организацию.

Официальная стоимость подключения 1 кВт – мощности, необходимой для работы одного утюга – в Москве в настоящее время составляет 70 тыс. руб. Стоимость энергообеспечения коммерческого здания может составить до 150 млн. руб. Помимо высокой официальной стоимости, участники исследования отмечали большой объем обременений, навязываемый Мосэнерго (в денежном выражении стоимость обременений может составлять несколько миллионов рублей).

По-видимому, в некоторых случаях ссылка на отсутствие необходимых мощностей для подключения может служить основанием для инициации коррупционных выплат.





7. Разработка проектной документации

7.1. Результат этапа

Результатом этапа является разработанная Утверждаемая часть рабочего проекта. Состав проекта может варьироваться в зависимости от размеров и назначения проектируемого здания, сложности технологий, которые планируется эксплуатировать на его территории.

7.2. Количество согласований

Этап разработки проекта не подразумевает проведения согласований, но в реальной практике некоторые разделы проекта, согласование которых требует больше всего времени, разрабатываются в первую очередь и проходят согласование параллельно с разработкой других разделов.

7.3. Сроки разработки

В зависимости от сложности объекта, четкости постановки задачи, квалификации проектных организаций, разработка проекта может занимать от 6 месяцев до 1,5 лет.

7.4. Стоимость

По информации, получено от участников проведенного исследования, стоимость проектных работ примерно составляет 50-70 долларов за 1 кв.м.

При расчете стоимости проектирования для городских объектов применяется коэффициент 0,61. С одной стороны, этот фактор помогает сэкономить городские бюджетные средства, с другой – он может препятствовать привлечению к разработке проектов для городского заказа ведущих проектных организаций, обладающих необходимыми квалификацией и опытом.

«Каждый объект всё равно своеобразен, у него есть свои особенности, поэтому никуда не денетесь. Такой организации, которая бы взялась, со всеми понижающими коэффициентами, в срок вам всё сделала и согласовала – не знаю, я так думаю, там цена будет не 0,61, …, снижающего коэффициента там уже не может быть».

7.5. Комментарии

По мнению участников исследования, некоторые разделы проекта, обязательные с нормативной точки зрения, можно было бы упразднить; например, проектирование дератизационной системы. Известно, что применение этих систем не приносит желаемого эффекта, так как крысы – необычайно быстро адаптирующиеся животные; они быстро привыкают к издаваемым приборами системы звукам и перестают на них реагировать.

Разработкой таких систем занимается только одна структура, являющаяся монополистом и оценивающая свои услуги по разработке в 60 тыс. руб.





8. Согласование и экспертиза проекта

8.1. Результат этапа

Результатом этапа является акт утверждения проекта, выпущенный Правительством Москвы. Этот акт является основанием для получения разрешения на строительные работы и начало строительно-монтажных работ. В ходе этапа проект, кроме согласований, должен получить экспертные заключения Роспотребнадзора, Департамента природопользования и охраны окружающей среды и Мосгосэкспертизы.

8.2. Количество согласований

Количество согласований для каждого проекта зависит от многих факторов: сложности проекта, расположения места застройки, организации территорий, примыкающих к месту застройки, от степени близости к участку застройки инженерных коммуникаций, линий метрополитена, транспортных трасс и т.п.

Для каждого раздела проекта существует список инстанций, согласование проекта с которыми является обязательным, и список организаций, согласование с которыми может потребоваться в случае необходимости.

Некоторые инстанции должны согласовать несколько разделов проекта (например, Мосгоргеотрест в обязательном порядке согласует Генплан, Сводный план инженерных сетей, Стройгенплан, Проект благоустройства территории). В связи с этим точное количество и состав согласований для каждого проекта индивидуален.

8.3. Сроки согласования

По информации участников исследования, этот этап может занимать до полутора лет и более, причем время это постоянно увеличивается.

Его продолжительность сильно зависит от качества проектирования. Если в проекте присутствуют ошибки, на этапе экспертизы может потребоваться доработка или переработка проекта; эксперты могут также попросить предоставить в случае необходимости дополнительные заключения научно-технических или других организаций.

Сократить сроки согласования проекта, в том числе и по сравнению с нормативными, может помочь знание Проектировщиком структур и правил, действующих на территориях конкретных округов, а также неформальные связи и знакомства сотрудников проектной организации.

«Если бы у нас выиграла конкурс, в частности, архитектурная фирма с юго-запада, она бы не могла здесь решать быстро вопросы, потому что она пока познакомится, к кому приходить, пока договорится, можно ли, она по телефону будет какие-то вопросы задавать... Другое дело, фирма, работающая в том же Зеленограде: даже если она чуть-чуть слабее той, она какие-то вещи сделает гораздо быстрее, потому что знает, куда идти. Даже это может повлиять на освоение участков».

«Лучше, чтобы выигрывали проектировщики, которые знакомы с АПУ. Понятно, что, когда есть знакомые, всегда убыстряется срок. Хорошо, если есть знакомые в экспертизе, хорошо, когда ты сам всё это уже прошёл не в первый раз и знаешь подводные камни».

Дополнительно увеличивать сроки согласования и экспертизы могут дополнительные запросы на получение заключений или согласований, возникающие у инстанций в процессе рассмотрения проекта.

8.4. Стоимость

Данные об официальной стоимости получения согласований фрагментарны. По мнению некоторых участников рынка, суммарные расходы этого этапа можно рассчитать по формуле 100-150 долларов на 1 кв. м.

Конкретная цена получения согласовывающей подписи на каждом этапе может зависеть от индивидуальных договоренностей с представителем соответствующей инстанции.

Стоимость экспертной оценки проекта в Мосгосэкспертизе договорная, и составляет около 10% стоимости проектно-изыскательских работ.

8.5. Комментарии

1. Значительное сокращение сроков прохождения экспертизы может быть достигнуто, если Заказчик и проектировщик на любой стадии проектирования в случае необходимости привлекают Мосгосэкспертизу для экспертного сопровождения проектирования или предварительного рассмотрения проектной документации. Одна из причин затягивания сроков выхода на строительную площадку – недостаток квалификации проектировщиков. Даже опытные проектировщики не всегда могут учесть все нюансы нового объекта. Кадровая ситуация сейчас такова, что опытных проектировщиков не хватает, к ним выстраивается очередь «Этих специалистов ещё при социализме было немного - по пальцам перечесть. Сейчас их осталось ещё меньше…». В ситуации, когда уровень квалификации проектировщиков снизился, важно подробно и обстоятельно прописывать требования к проекту на этапе задания на проектирования. До последнего времени задание на проектирование согласовывалось Мосэкспертизой, где эксперты могли вовремя скорректировать неправильные допущения и более точно поставить задачу проектировщикам. Это позволяло сократить количество ошибок «на входе». В настоящее время задание на проектирование не проходит согласование в Мосэкспертизе, что привело к увеличению количества возвратов на доработку уже готовых проектов.

2. Неопределенность в сроках и количестве необходимых согласований, отсутствие четких «правил игры», создает дополнительные коррупционные возможности для сотрудников соответствующих организаций.

3. Ввиду большой продолжительности этапа строители стремятся «оптимизировать» сроки его прохождения, «запараллеливая» разные виды работ.

В случае использования типовых проектов один из способов сокращения сроков строительства – параллельное прохождение согласования и экспертизы проектной документации и начала строительно-монтажных работ. В этом случае строймонтаж и согласование, экспертиза и утверждение проекта происходят одновременно. Бывают случаи, когда промежуток времени между утверждением проектной документации стадии «П» и сдачей объекта в эксплуатацию составлял не более 2 недель.

Такой путь противоречит закону и несет в себе определенные риски, так как в процессе экспертизы в проект могут быть внесены изменения. Но риски эти минимальны в случае типовых проектов, и по информации участников исследования, даже при работе на городских заказах иногда применяется.

4. В случае, когда используются нетиповые проекты, в первую очередь разрабатываются требующие наибольшего количества согласований части проекта – Генплан, Сводный план инженерных сетей и Стройгенплан. В то время как они проходят согласование, проектная организация разрабатывает другие части проектной документации, таким образом сокращая общее время, затраченное на этап.














9. Получение разрешения на СМР и открытие ордера

9.1. Результат этапа

Результатом настоящего этапа является получение разрешения на проведение строительно-монтажных работ, получаемое в Госстройнадзоре, и открытие в ОАТИ (Административной инспекции) ордера на производство на производство земляных работ, обустройство и содержание строительных площадок.

9.2. Количество согласований

Для открытия ордера на производство работ в ОАТИ требуется получить порядка 5-8 согласований и разрешений, которые, в целях сокращения сроков подготовки строительства, получаются, как правило, на более ранних этапах подготовки строительных работ. При открытии ордера дополнительных согласований и уведомлений некоторых организаций могут потребовать ОАТИ и ОПС Мосгоргеотрест.

9.3. Сроки согласования

Нормативный срок получения разрешения на строительство составляет 21 день, открытия ордера – 14 дней. Реальные сроки получения разрешения на строительство и открытия ордера участники исследования оценили в 2-3 месяца.

9.4. Комментарии

1. Сроки прохождения этого этапа строители также пытаются оптимизтировать.

После получения проекта из Мосгосэкспертизы можно параллельно с разработкой рабочей документации заниматься получением разрешений на строительство и открытием ордера на производство строительно-монтажных работ. Получение разрешений и ордера суммарно занимает около 3 месяцев. За это время проектная организация успевает сделать рабочие чертежи фундаментов, а иногда – и нескольких этажей; поэтому к моменту открытия ордера строительная организация может выходить на площадку и начинать строительные работы.

2. По законодательству открыть ордер на производство земляных и подготовительных работ в АТИ можно только в том случае, если у Вас есть разрешение на строительство. Но ввиду сложности и затянутых сроков согласования документации строители в обход получения разрешения на строительство получают в АТИ ордер на производство земляных и подготовительных работ и под «прикрытием» этого ордера строят несколько этажей запроектированного здания.





Раздел 3. Результаты исследования согласующих инстанций

В ходе исследования консультанты Консалтинг-Центра «ШАГ» провели сбор информации об основных согласующих инстанциях, о которых чаще всего упоминали в интервью. Консультантами были проанализированы сайты инстанций и проведены телефонные переговоры с их сотрудниками.

Ниже в таблице приведено количество согласований, которое необходимо получить в инстанции за весь период подготовки строительства, нормативные сроки на согласование, а также оценка предоставленной информации инстанцией потенциальному застройщику.





3.1. Количество согласований

Всего от момента подачи заявки на предоставление земельного участка до получения ордера и разрешения на строительство по нормативам необходимо получить от 96 обязательных согласований от 40 согласующих инстанций. Но для получения согласования одной инстанции, как правило, требуется подписи и печати нескольких различных отделов этой инстанции. Кроме того, при проектировании нужно регулярно обновлять и продлевать некоторые документы – акт разрешенного использования, договор аренды, справка из государственного кадастра (каждые три месяца). В результате по оценкам участников исследования, до выхода на строительную площадку необходимо порядка 200 согласований.

Большое количество согласований объясняется уникальностью проектов строительства: при строительстве нежилой недвижимости редко используются типовые проекты (как при строительстве жилых домов), что, в свою очередь, предполагает повышенные требования к учету условий проектирования и их исполнению.

За период от решения конкурсной комиссии о предоставлении участка до ордера на строительство наибольшее количество согласований приходится на Москомархитектуру, ГлавАПУ и его территориальными структурами: в общей сумме минимум 15 согласований.

Нормативные и реальные сроки согласования

Практически на всех этапах существуют нормативные предельные сроки согласования, зафиксированные в Постановлениях Правительства Москвы или во внутренних документах инстанций. При этом стоит отметить, что сроки, установленные внутренними распоряжениями согласующих инстанций, отличаются от указанных в Постановлениях Правительства Москвы – в большую сторону.

Официальные сроки получения согласований на большинство документов невелики – от недели до месяца.

Большие сроки согласования – до 6 месяцев - предполагают, что в рамках согласований инстанции проводят выполнение реальной работы – подбор участка, экспертизу и т.д. Однако такие работы сложно нормировать по времени, исполнители смогут их обосновать.

Наиболее продолжительными являются:

- Вариантный подбор земельного участка, осуществляемый НИиПИ Генплана – норматив - 3 месяца (реально 6 месяцев),

- Подготовка градостроительного обоснования НИиПи Генплана – норматив- 3 месяца (реально 6 месяцев),

- Оформление договора аренды Департаментом земельных ресурсов (ТОРЗ) – нормативный срок 4 месяца (реальный срок 6 месяцев),

- Подготовка АРИ – нормативный срок - 3 месяца (реально 6 месяцев и более).

При анализе нормативных сроков выполнения согласований видны резервы для их оптимизации. Так, в сегодняшней последовательности согласований основанием для оформления земельных отношений (временной аренды) на период строительства является Акт разрешенного использования. АРИ действует год, после чего его необходимо пролонгировать. Оформление аренды земельного участка под строительство нормативно занимает 5 месяцев (реально 6 месяцев). Соответственно, из года действия АРИ полгода уходит на подписание договора аренды. В течение этих месяцев Застройщик, уже имея Постановление Правительства Москвы о том, что он может использовать участок для строительства, не имеет права завезти на него строительную технику.

При этом по оценкам экспертов, крайне редко можно получить согласование за нормативные одну-две недели. Например, по оценке экспертов, «получение технических условий на подключение даже при параллельной работе занимает очень много времени - примерно 4 месяца»

Увеличение сроков происходит из-за необходимости получения службой Заказчика дополнительных, незапланированных согласований по запросу той или иной инстанции. «Вроде бы, ты сдал все необходимые документы в ЦГСЭН. Но они говорят: «А дайте нам ещё расчёт шумов, сделайте расчет воздействия на внешнюю среду, дайте ещё табличку такую-то, в вашей технологии нам не всё нравится…И это может длиться очень долго, по нескольку месяцев.»

3.2. Официальные расценки на согласования и механизмы получения дополнительных доходов инстанциями

По оценкам участников, все официальные расценки на согласования вполне приемлемы и подъемны. Серьезных денег по нормативам стоят те согласования, за которыми стоит необходимость проведения каких-либо работ: Градостроительное обоснование и подготовка градостроительного заключения; разработка проектной документации; порубочный билет и договор о компенсационном озеленении; получение условий на присоединение; регламенты, которые включают в себя договора на проведение работ (вывоз грунта, перенос транспортных трасс, прокладку кабеля и т.д.).

Практически во всех инстанциях, где существуют большие сроки согласования, работает механизм их сокращения путем коррупционных доплат. Ненормативные расходы позволяют сэкономить примерно половину времени. В тех случаях, где нормативами заложены максимально приближенные к реальным временным затратам сроки согласования, инстанции реже прибегают к взяткам.

Во многих инстанциях этот порядок закреплен официально в виде двух видов расценок – для обычного порядка оформления и для ускоренного. В таких инстанциях существует отдельный регламент для срочной подготовки документов, зафиксированный документально. При срочном оформлении согласований их стоимость может быть увеличена вдвое.

Ещё один способ получения взяток – умышленное затягивание сроков и выход их за пределы нормативных. При этом, как правило, используются обоснования задержек: болезни, отпуска сотрудников. «Любой документ, попадая в недра государственной структуры, подписывается большим начальником и спускается до исполнителя. Исполнитель начинает им заниматься, потом заболевает, на месяц-два, – документы не двигаются. И начальник говорит: «Болеет, ну, что я могу сделать?». Исполнитель выздоравливает, выходит на работу на недельку-две – и уходит в отпуск. Получается, что вместо 1 месяца, мы документ получаем 7 месяцев». Для того, чтобы документы согласовывались вовремя, заинтересованное лицо вынуждено доплатить.

По оценкам коммерческих застройщиков, размер коррупционных расходов разный и зависит от конкретного случая – от коробки конфет до нескольких тысяч долларов. В сумме коррупционные расходы, обременение и оплата услуг посредников составляют до 20% от строительно-монтажных работ или 100-150 долларов на квадратный метр.

3.3. Отзывы участников интервью о согласовании предпроектной и проектной документации с отдельными инстанциями

В рамках данного исследования, - в интервью с участниками процесса подготовки строительства и в ходе контактов консультантов с инстанциями - была получена информация, которая может стать началом дополнительного целенаправленного изучения деятельности инстанций и резервов для её оптимизации.

ОРГАНЫ ИСПОЛНИТЕЛЬНОЙ ВЛАСТИ - УПРАВА И ПРЕФЕКТУРА

По оценкам участников интервью Управа и Префектура наиболее ориентированы на интересы заказчиков строительства и стараются им помочь, особенно по городским программам. В некоторых интервью участники упоминали: сроки согласования в Управе и Префектуре и так короткие (7-10 дней), но органы власти порой выполняют согласования ещё быстрее – за 3 дня. Префектуры и Управы зачастую помогают службе Заказчика при согласовании с другими органами, выступая в роли административного ресурса.

Во многом это объясняется тем, что органы местной власти понимают всю пользу от строительства для района и округа. Кроме того, строительство – процесс протяженный во времени, и за его время служба Заказчика и органы власти успевают найти общий язык.

КОМИТЕТ ПО АРХИТЕКТУРЕ И ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВУ ГОРОДА МОСКВЫ (МОСКОМАРХИТЕКТУРА)

Отвечает за обеспечение соответствия использования территории города Москвы требованиям утвержденных документов территориального планирования, градостроительного зонирования, нормативов градостроительного проектирования в городе Москве.

Участники настоящего исследования отказывались обсуждать свой опыт прохождения согласований с «Москомархитектуры», просто говоря о том, что это «государство в государстве», огромная империя со своими законами. Практически все говорят о том, что невозможно в Москомархитерктуре получить согласования в нормативные сроки: «6 месяцев на АРИ? Это невозможно! У меня ушло почти год, и это при том, что я входил внутрь и просто ходил по кабинетам и спрашивал: «Как мой документ?». Служба «одного окна» пока работает неудовлетворительно: «Это просто окно для сдачи документов. Никто не отслеживает, где мой документ, и почему он не двигается дальше».

УПРАВЛЕНИЯ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ АДМИНИСТРАТИВНЫХ ОКРУГОВ ГОРОДА МОСКВЫ (АПО, АПУ)

Наряду с Префекутрой и Управой, АПУ и АПО – организации, наиболее заинтересованные в скорейшем согласовании организации. Однако в разных округах ситуация разная. В одних согласование буклета с АПУ можно за 3 дня, в других получение ситуационного плана может занять и месяц. «Плюсом» к репутации этой инстанции является тот факт, что в интервью не упоминалось получение взяток АПУ. В то же время, АПУ является инстанцией, которая зачастую рекомендует службе Заказчика, в какой проектной организации стоит заказать разработку буклета.

НАУЧНО–ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ И ПРОЕКТНЫЙ ИНСТИТУТ ГЕНЕРАЛЬНОГО ПЛАНА Г. МОСКВЫ (НИИПИ ГЕНПЛАНА)

НИиПИ Генплана осуществляет выполнение предпроектных, проектных, научно-исследовательских, законопроектных, нормативно-методических работ; создание баз данных и информационных систем в области градостроительства, обеспечивающих потребности перспективного развития Москвы и Московской области; предприятие выполняет функции базовой территориальной проектной организации в области градостроительства города Москвы.

Город Москва имеет план градостроительной политики, утвержденный на 15-20 лет. Вписать новый проект в градостроительную политику бывает очень не просто. Двое из участников исследования заказывали разработку градостроительного обоснования (предпроектные предложения и их согласование) у НИиПИ Генплан. Разработка градостроительного обоснования, если за это берется НИиПИ Генплан, по оценкам участников процесса, стоит дорого –до 2,5 млн. рублей, но пригождается на этапе проектирования и не требует последующих доработок. При этом, по отзывам коммерческих застройщиков, если предпроектные разработки не соответствуют градостроительной политике города, и объект не вписывается в план, то градостроительное обоснование не подпишут.

ЦЕНТР ГОСУДАРСТВЕННОГО САНИТАРНО-ЭПИДЕМИЛОГИЧЕСКОГО КОНТРОЛЯ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ПО НАДЗОРУ В СФЕРЕ ЗАЩИТЫ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ И БЛАГОПОЛУЧИЯ ЧЕЛОВЕКА

(ЦГСЭН)

Организует проведение необходимых исследований, испытаний, экспертиз, анализов и оценок в целях обеспечения гигиенической и санитарно-эпидемилогической безопасности здоровья людей.

На этапе предпроектных проработок ЦГСЭН выдает заключения о состоянии почв, в том числе, по наличию радона. «Если грунт грязный, то его надо везти на специальный полигон. Если его можно использовать, то в заключении так и пишут: «Грунт возможно использовать для вторичного использования, для засыпки котлована» – в другом месте».

Официально справка о радоновом благополучии стоит от 5 до 15 тысяч рублей. По информации от строителей, в Москве нет земли, не зараженной радоном, поэтому отказ в положительном заключении гарантирован. В случае отказа в согласовании необходимо заключить договор на вывоз и захоронение непригодного грунта. При этом нет гарантии, что привезенный вместо утилизированного грунт будет отличаться по своему состоянию от увезенного. В целях экономии времени коммерческие застройщики предпочитают понести ненормативные затраты и получить необходимую справку, не осуществляя замены грунта, - 150 тысяч рублей.

МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ ТРЕСТ ГЕОЛОГО-ГЕОДЕЗИЧЕСКИХ И КАРТОГРАФИЧЕСКИХ РАБОТ (МОСГОРГЕОТРЕСТ)

Основная задача треста - проведение изыскательских инженерно-геологических и топографо-геодезических работ для разработки на их основе проектной документации для строительства и ведения Геофонда города.

В процессе исследования эксперты жаловались на высокую стоимость проведения инженерно-геологических изысканий Мосгоргеотрест. В телефонном разговоре консультантов «ШАГа» с представителями Мосгоргеотреста последние не смогли дать исчерпывающую информацию ни о сроках проведения геологических и геодезических изысканий, ни о стоимости. Расчет и сроков, и денег производится по методике, в которое заложено большое количество различных факторов. «Сроки зависят от того, проходят ли президентские трассы в районе участка, нужно ли согласование метрополитена. Если да, то только на согласование, может уйти 3 месяца. Перед началом проведения работ по изысканиям оформляют ордер (разрешение Геонадзора), на это уйдет от 2 недель до месяца. При этом нормативные сроки не являются руководством к действию.»

Возмущение у участников интервью вызывали реальные сроки подготовки геоподосновы: «Как только ты начинаешь что-то копать или строить, ты должен сначала получить разрешение Мосгеотрест. Когда ты закончил копать или строить, ты к ним приходишь, и они с твоего чертежа переносят к себе, это всё просто снимается, сканируется и вносится в информационную базу, и у них всегда, постоянно обновляется, постоянно у них новое. Поэтому, если я прихожу и говорю: «Я хочу построить нечто вот здесь, за углом», - они мышкой поиграли, вывели... Вывели, распечатали, тебе отдали. Нет! Месяц и деньги! Я что-то не совсем понимаю: если эти организации бюджетные... По-моему, Мосгоргеотрест – это никакое не акционерное общество, по-моему, это государственная структура. Они же ГУП, ГУП Мосгоргеотрест. Деньги гребут только так.»

ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО «МОСЭНЕРГО»

Мосэнерго является самой одиозной инстанцией, о которой участники исследования отзывались наиболее нелицеприятно, независимо от того, реализуют ли они коммерческий заказ или бюджетный. Прежде всего, вызывают негодование высокие расценки на присоединение к электромощностям – до 70 тыс. рублей за 1 квт. Особенно большие затраты несут объекты, которые строятся для производственных целей, где необходимы большие электромощности. При необходимости 4 мегаватт для них подключение может стоить 280 млрд. рублей. Однако и офисные центры стараются сэкономить и закладывают в проекты минимально необходимое количество электромощностей. В результате объекты открываются с «заглушками на розетках».

К счастью, департамент малого предпринимательства компенсирует на возвратной основе 30% малым предприятиям при получении разрешения на энергоприсоединение. Это является реальной помощью на этапе, когда нет арендаторов и до возврата инвестиции ещё далеко.

Вторая по частоте упоминаний претензия - к срокам подключения, которые устанавливает Мосэнерго: очередь на подключение приходится занимать вперед, и для некоторых из объектов подойти она может только через два года после их сдачи. При этом часто оказывается, что возможны альтернативные, менее отложенные способы подключения, но они находятся после того, как задействована «тяжелая артиллерия» - вплоть до мэра Москвы. «Мне удалось сократить первоначальный срок подключения с 760 дней до 375 дней. С помощью Лужкова. Я большой хай поднял. Вот Лужков приедет ко мне через 2 дня и увидит: стоит здание, а света нет. Может, еще скостит»

Третья претензия к «Мосэнерго» - дополнительные обременения сверх оплаты выделяемых мощностей. В ходе интервью консультантам рассказали такой случай: по одному из проектов необходимо было сделать «прокол» и протянуть 500 метров электрокабеля стоимостью 1,5 млн. рублей. 10% кабеля предназначалось для застройщика, а все остальные – для других.

МОСКОВСКОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ «МОСВОДОКАНАЛ»

«Мосводоканал» осуществляет согласование проектной документации, оформление договоров на технадзор, выдачу разрешений на водоснабжение и канализование; предоставляет условия на присоединение к системам водоснабжения и канализации новых и реконструируемых объектов и отведения сточных вод по существующим присоединениям, независимо от ведомственной принадлежности водопроводных или канализационных сетей и устройств, к которым производится присоединение.

В процессе подготовки к строительству необходимо присоединение к водопроводу и канализации. Подключение к Мосводоканалу предполагает замену коммуникаций, если при подключении необходимо увеличение диаметра труб. Сроки эксплуатации старых труб, как правило, ещё не вышли. За то, что в процессе строительства их придется заменить на новые, застройщик должен доплатить «Мосводоканалу» за время «недоэксплуатации» старых труб.

Цитата из интервью: «Водоканал» за неделю чего-то согласует, – это чепуха полная. По разным объектам это бывает от месяца до полугода.»

МОСКОВСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ТЕЛЕФОННАЯ СЕТЬ (МГТС)

Осуществляет создание на объекте недвижимости инфраструктуры связи с целью обеспечения доступа арендаторов к местной телефонной связи по проводной линии. Работы по созданию на объекте инфраструктуры связи включают подачу магистральных и распределительных сетей к жилому дому/офисному зданию, создание новых и усиление существующих кабельных вводов.

По информации от коммерческих организаций, МГТС не берет «откатов», но коммерческий Заказчик бывает обременен дополнительными работами: кроме телефонной линии для своего объекта, он оплачивает ещё одну линию.

МОСКОВСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ВНЕВЕДОМСТВЕННАЯ ЭКСПЕРТИЗА (МОСГОСЭКСПЕРТИЗА)

Мосгосэкспертиза проводит комплексную экспертизу проектов нового строительства. Мосгосэксертиза призвана обеспечивать экономическую эффективность, высокое качество архитектурных, градостроительных и технических решений, конструктивной надежности и эксплуатационной безопасности зданий и сооружений, рациональное и экономное использование всех видов ресурсов.

«Когда приняли в Мосгосэкспертизе, как правило, бывает, что они отправляют службу заказчика за дополнительными согласованиями: получите заключение о водостоке или ещё что-нибудь. Но документы уже на экспертизе, их кто-то уже их смотрит. Как правило, от 9 до 11 экспертов смотрят все разделы, каждый по своей части».

Многое при прохождении Москэспертизы зависит от личных качеств сотрудника. По оценкам участников, сложнее всего согласовать пожарные вопросы - их ведет человек въедливый и принципиальный. Процесс прохождения Москэпертизы вызывает уважение застройщиков: Мосэкспертиза может долго не принимать проект – пока не будут исправлены все недоработки и пока заказчик со специалистом не найдут компромисс и после согласовать за месяц. Требования Мосэкспертизы могут казаться застройщику не обоснованными: «Мы долго объясняли, что нам достаточно 720 машиномест вместо 900. Сотрудник Мосэкспертизы говорил: «А у Вас заложено кафе, в него будут приезжать посетители». Пока мы его не убедили, что сторонних посетителей в кафе не будет, он не сдавался». При этом предприниматели благосклонно оценивают деятельность экспертов.

УПРАВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО ПОЖАРНОГО НАДЗОРА МЧС РОССИИ (УГПН)

Осуществляет надзор за соблюдением требований пожарной безопасности при проектировании, строительстве, при приемке в эксплуатацию завершенных строительством зданий, сооружений, а также безопасности при эксплуатации объектов контроля (надзора)

Отношение служб Заказчика к «пожарникам» неоднозначное: «На этапе согласования проекта УГПН находится в пределах нормативных сроков и денег. Но на этапе приемки пожарник потребует 1,5 млн.рублей».

Один из участников исследования поделился случаем из своей практики: «Я прихожу согласовывать проект в УГПН. Они не согласовывают, потому что в радиусе 2 км нет пожарного депо на 2 машиноместа, как это положено по нормативам. Генерал-лейтенант пожарной службы не согласует. Я говорю: «Ну, вот видишь распоряжение правительства Москвы? Видишь? Должно стоять депо к 2006 году. А сейчас уже 2007-й. И это ты мне его должен обеспечить». А он: «Я тебе подписывать проект не буду. Я тебя буду использовать, чтобы ты плакался Лужкову, чтобы тот дал мне денег на это депо». Я говорю: «Я же не виноват, что Лужков не дал тебе денег на депо». – Через 6 месяцев все же подписал. Полгода потеряно.

СЛУЖБА ДОРОЖНОЙ ИНСПЕКЦИИ И ОРГАНИЗАЦИИ ДВИЖЕНИЯ ГОСАВТОИНСПЕКЦИИ МВД РОССИИ (ГИБДД)

Служба дорожной инспекции и организации движения Госавтоинспекции осуществляет контроль за соблюдением правил, нормативов и стандартов при проектировании, строительстве, реконструкции, ремонте и содержании дорог.

Отзывы участников процесса противоречивы: с одной стороны, есть примеры, когда при согласовании проекта организации движения (ПОД) ГИБДД предъявляла необоснованные требования. С другой стороны, приводились примеры, когда в рамках согласования схемы транспорта ГИБДД помогало перенести автобусную остановку – за суммы, меньшие, чем были бы потрачены застройщиком, если бы он нанимал стороннюю организацию.

ОБЪЕДИНЕНИЕ АДМИНИСТРАТИВНО - ТЕХНИЧЕСКИХ ИНСПЕКЦИЙ ГОРОДА МОСКВЫ (ОАТИ)

На этапе подготовки строительных работ ОАТИ отвечает за оформление ордеров на производство земляных работ, обустройство и содержание строительных площадок.

Отношение служб Заказчика к ОАТИ неоднозначное. На этапе выхода на участок ОАТИ выдает ордер на строительство. Ордер выдается бесплатно и также бесплатно продлевается в случае его окончания. В интервью участники исследования приводили примеры благожелательного отношения ОАТИ: «Строительные работы не начинались, а ордер на строительство уже был. Мы четыре раза продлевали ордер, и ОАТИ терпеливо сносила наши задержки. Но на пятый раз терпение лопнуло. Дали только тогда, когда мы были готовы к работам».

В то же время участники исследования привели другой пример. При согласовании объекта строительства существует «Форма 23» - согласование озеленения и благоустройства территории, которая должна быть сначала согласована АТИ на уровне района, потом – округа. По опыту строителей это чаще всего скрытая форма коррупционных доходов.


Приложение 1. Глоссарий терминов, используемых в отчете

Акт разрешенного использования (АРИ) участка территории (земельного участка) для осуществления строительства, реконструкции — документ, содержащий требования, (ограничения), параметры и условия разрешенного использования участка территории (и расположенных на нем других объектов недвижимости) для строительства, реконструкции градостроительного объекта (установленные на основании градостроительных регламентов, планов межевания территорий, градостроительных нормативов и правил города Москвы, сервитутов и других ограничений в соответствии с федеральным законодательством и нормативными правовыми актами города Москвы). Архитектурно - градостроительное решение (архитектурный проект) - архитектурная часть проектной документации, содержащая архитектурные решения, которые комплексно учитывают градостроительные, конструктивные, социальные, экономические, функциональные, санитарно - гигиенические, экологические, инженерно - технические требования к объекту.

Градостроительное заключение (ГЗ) - итоговый документ градостроительного обоснования, содержит основные требования и рекомендации по размещению и объемно - пространственному решению объекта, указания об особых условиях строительства, совокупные требования и рекомендации согласующих инстанций.

Градостроительное обоснование – процесс предпроектной разработки, включающий в себя разработку буклета и его согласование в организациях. Необходим для оформления Акта разрешенного использования.

Заключение по инженерному обеспечению объекта содержит описание и схему (варианты схем) инженерного обеспечения с выделением городских сетей и сооружений, требования и рекомендации к инженерному обеспечению (в т.ч. по производству работ); расчет стоимости инж. обеспечения, включая средства передаваемые инвестором на развитие головных инженерных сетей и сетей инженерного обеспечения города, с выделением стоимости городских сетей и сооружений, без строительства которых не может быть задействован объект.

Заключение по обследованию территории, зданий и строений содержит описание территории и участка, размещение объекта относительно существующих зон, характеристики объектов, расположенных на участке наличие зеленых насаждений .

Заключение по условиям проектирования определяет ориентировочные технико-экономические показатели (в соответствии с предпроектной или проектной градостроительной документацией), требования и рекомендации к проектным решениям, в том числе по использованию подземного пространства, первых этажей зданий, транспортному обслуживанию, использованию территории.

Заключение экологической экспертизы определяет и подтверждает возможность проведения работ по объекту, в соответствии с экологическими требованиями к размещению объекта, его функциональному назначению, условиям эксплуатации, воздействию на окружающую среду и др. Решение о необходимости экологической экспертизы принимается по решению Москомприроды.

Заключения согласующих организаций определяют (в рамках своей компетенции) возможность проведения работ по объекту, специальные требования и рекомендации по их проведению, состояние имущественно-земельных отношений и требования по соблюдению прав граждан и юридических лиц, интересы которых затрагиваются в связи с проведением работ.

Заключение о соответствии (ЗОС) - документ, подтверждающий соответствие размещения объекта строительства установленным градостроительным требованиям и регламентам использования территории. Отменён, не действует в настоящее время.

Исходно-разрешительная документация (ИРД) - устаревший юридический термин, по-прежнему использующийся в проектировании - комплект документов, оформляющий результаты предпроектной подготовки и являющийся основанием для оформления разрешения на осуществление градостроительной деятельности. Выдается вместе с АРИ и является его приложением.

Кадастровая справка является официальным документом, выдаваемым Службой градостроительного кадастра города Москвы. Кадастровая справка содержит сведения о градостроительных регламентах, иные сведения об условиях осуществления градостроительной деятельности на определенном участке территории города Москвы.

Календарный план (график) представляет часть ПОС или ППР, в которой решаются вопросы рациональной последовательности и продолжительности работ (термины "календарный график" и "календарный план" в строительной практике чаще всего употребляются как синонимы).

Предпроектная разработка - комплекс работ, проводимых в целях обоснования градостроительной деятельности на территории и получения права на ее проведение.

Предпроектное предложение (буклет) – предпроектные проработки, описывающие намерения застройщика и включающие в себя: пояснительную записку с технико-экономическими показателями и обоснованиями принятых решений; ситуационный план М 1:2000 с прилегающими территориями; схему генерального плана М 1:500; транспортную схему; планы; разрезы; фасады; визуализацию. Проходит согласование в разрешительных инстанциях

Проект организации строительства (ПОС) - это документация, в которой укрупнено решаются вопросы рациональной организации строительства всего комплекса объектов данной строительной площадки.

Проект производства работ (ППР) - документация, в которой детально прорабатываются вопросы рациональной технологии и организации строительства конкретного объекта данной строительной площадки. На основе ПОС составляется множество ППР, конкретизирующих решений ПОС для отдельных объектов. В промышленном строительстве ПОС может охватывать весь завод или какую-либо его крупную установку, а ППРы будут составляться по каждому объекту такой установки.

Рабочая документация (РД) - документация, разработанная на основании утвержденной проектной документации и предназначенная для проведения строительных работ.

Разрешение на производство работ (ордер) - документ, являющийся составной частью разрешения на строительство и выдаваемый специально уполномоченными Правительством Москвы органами контроля и надзора, дающий разрешение на производство отдельных видов строительных работ в соответствии с разрешением на осуществление градостроительной деятельности, согласованной и утвержденной в установленном порядке проектной документацией. Выдается АТИ.

Разрешение на строительство - комплект документов, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт здания; ремонт, покраску фасадов; установку нестационарных объектов; перепланировку, переоборудование помещений; реконструктивные работы по объекту, строительные работы по использованию, благоустройству территории. Выдает ИГАСН.

Распорядительный документ Правительства Москвы (префектуры административного округа) – распоряжение Мэра Москвы или Префекта округа об утверждении Акта разрешенного использования земельного участка, устанавливает право на строительство и имущественно-земельного права, определяет объем и порядок передачи средств инвесторам.

Свидетельство об утверждении архитектурно–градостроительного решения объекта строительства (архитектурного проекта) - документ, подтверждающий статус архитектурного решения. Требуется в составе исходных документов для подготовки Разрешения на строительство, реконструкцию в городе Москве.

Ситуационный план (эскиз N 1) определяет ориентировочные границы земельного участка, размещение объекта и его габариты, границы благоустройства, границы компенсационного озеленения (по необходимости), на Эскизе отражается существующая и перспективная застройка, предложения по сносу зданий и сооружений.

Строительно-монтажные работы (СМР) должны проводиться после получения заказчиком разрешения на их проведение. Для гражданского строительства на территории города такое разрешение выдает Государственный архитектурно-строительный надзор (ГАСН) при местной администрации.

Стройгенплан, "общеплощадочный" или "объектный", представляет часть соответственно ПОС или ППР, в которой решаются вопросы рационального размещения на всей стройплощадке или отдельном объекте грузоподъемных механизмов, мест складирования материалов, временных дорог и других объектов строительного хозяйства.

Усредненные технические условия присоединения (ТУ) определяют условия и возможность инженерного обеспечения объекта, точки присоединения к инженерным коммуникациям.

Содержат справку о расчете объема средств, передаваемых на развитие головных инженерных сооружений и сетей инженерного обеспечения города. Эскиз N 2 (для предварительных условий присоединения) в соответствии с градостроительным заключением определяет требуемые для объекта инженерные нагрузки, схемы подключения к городским коммуникациям (с точками присоединения и выделением городских инженерных коммуникаций и сооружений.


© НП "Московский центр развития предпринимательства"