Курсы валют
на 29.09.2021 Курс доллара США
Курс евро
Биржевой курс доллара США
Биржевой курс евро

Все валюты

Сегодня среда, 29.09.2021, в канале: организаций: 3968, пресс-релизов: 20546, исследований: 137
Опубликован 23.07.2021 11:52
Итоги I полугодия на рынке премиальных и элитных новостроек Москвы

Метриум. Итоги I полугодия на рынке премиальных и элитных новостроек Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента.

В I полугодии 2021 года рынок высокобюджетных новостроек включал 100 проектов (-2 за квартал; -7 за полугодие; -16 за год) с объемом экспозиции 3 170 лотов (383, 2 тыс. кв. м). По количеству лотов предложение сократилось на 3, 5% за квартал, на 15% за полугодие, а за год – на 30%. По продаваемой площади снижение объема экспозиции составило 5, 3%, 13% и 32% за квартал, за полугодие и за год соответственно.

Средняя цена за квадратный метр в премиум-классе составила 718 745 руб. (+3, 5% за 3 месяцев; +15, 3% за 6 месяцев; +21, 4% за 12 месяцев). В сегменте элитного жилья – 1, 075 млн руб. (+3, 8% за 3 месяцев; +9, 9% за 6 месяцев; +10, 7% за 12 месяцев).

Премиум-класс.

По данным «Метриум», в I квартале 2021 года на первичном рынке жилья премиум-класса Москвы в реализации находились 53 проекта с общим объемом предложения около 2020 лотов (1205 квартир и 815 апартаментов), суммарная площадь лотов составляет 222, 3 тыс. кв. м. Число экспонируемых квартир и апартаментов за прошедшие шесть месяцев сократилось на 12, 7%, а продаваемая площадь при этом уменьшилась на 12%.

В I квартале 2021 года продажи и бронирование открылись в 4 проектах премиум-класса. Во II квартале на рынок не вышел ни один новый проект. Тем не менее текущий уровень девелоперской активности за отчетный период можно назвать достаточно высоким, так как за I полугодие предыдущего года на рынок вышли только две новинки.

По числу экспонируемых лотов лидером остался район Дорогомилово (16%; -5, 4 п.п.). На второе место вышел район Раменки (15%; +3, 2 п.п.), сместив с этой позиции Пресненский, который теперь занимает четвертое место с долей в 9, 9% (-2, 4 п.п.) из-за вымывания части лотов и низкой девелоперской активности. Третье место занял район Даниловский, его доля составила 11, 5% (+0, 2 п.п.). Еще одним районом с заметно выросшей долей предложения стала Марьина Роща, его доля составила 6, 8% (+3, 2 п.п.).

В I полугодии 2021 года доля апартаментов снизилась до 40, 3% (-7, 1 п.п.). За прошедшие 6 месяцев доля квартир на рынке новостроек премиум-класса соответственно увеличилась и составила 59, 7%. Наблюдается тенденция снижения количества апартаментов на премиальном рынке, что связано с выходом преобладающего количества новых многоквартирных комплексов, а также с вымыванием предложения в старых проектах апартаментного типа.

Проекты, стартовавшие в начале этого года, перешли на этап монтажных работ, что позволило предложению на этапе монтажа этажей занять превалирующую долю на рынке в 35% (+9, 1 п.п. за 6 месяцев). Тем не менее, в конце II квартала на начальном этапе находился достаточный объем экспозиции – 23% (-2 п.п. за 6 месяцев). Доля предложения в домах на этапе отделочных работ составила 20, 3% (заметно снизившись на 5, 1 п.п. за прошедшие полгода), а доля готового предложения – 21, 7% (-1, 9 п.п.).

За прошедшие полгода заметно выросла доля предложения с отделкой white box и сократилось предложение с готовой отделкой. Теперь превалирующее число квартир и апартаментов реализуется без отделки (40, 0%; +3, 2 п.п.). На лоты с готовой отделкой под ключ приходится всего 29, 3% (-11, 7 п.п.) от общего объема предложения. Доля квартир и апартаментов с отделкой white box заметно выросла и достигла 30, 7% (+8, 5 п.п.).

В объеме экспозиции наблюдается увеличение долей двухкомнатных и трехкомнатных лотов за счет снижения доли однокомнатных. В структуре предложения по типологиям наибольший объем лотов в реализации представлен двухкомнатными квартирами и апартаментами (34, 86%), их доля за квартал выросла на 2, 1 п.п. На однокомнатные лоты пришлось 26, 9% (-3, 3 п.п.). Доля трехкомнатных увеличилась за отчетный период до 20, 9% (+2, 1 п.п.), а на многокомнатные лоты пришлось порядка 14, 6% (-0, 6 п.п.). Наименьший объем в реализации традиционно заняли студии – на них пришлось 3 % рынка (-0, 4 п.п.).

По подсчетам аналитиков «Метриум», в I полугодии 2021 года средняя цена за квадратный метр в премиум-классе составила 718 745 руб. (+3, 5% за 3 месяцев; +15, 3% за 6 месяцев; +21, 4% за 12 месяцев). Наибольший рост средней цены квадратного метра произошел в районе Дорогомилово до 859 тыс. руб./кв.м (+42, 1% за 6 месяцев), где стартовал новый проект от Capital Group «Бадаевский», а также произошло плановое повышение цен в уже представленных на рынке комплексах.

Второй район по скорости роста стоимости квадратного метра за отчетный период – это район Беговой (604 тыс. руб./кв.м; +34, 4%).

Третье место по динамике цен занял район Хамовники с показателем средневзвешенной цены чуть более 1 млн руб. (+33, 2%). Причина столь высоких цен в Хамовниках, который стал самым дорогим районом в премиум-классе, заключается в дефицитном остаточном объеме предложения и отсутствии новых проектов. В среднем динамика роста цены по всем районам составила около 15%.  

Снижение средневзвешенных цен отмечалось в следующих районах: Алексеевский (-11, 9%), Хорошёво-Мнёвники (-3, 2%), Покровское-Стрешнево (-0, 6%).

Средний бюджет предложения в новостройках премиум-класса за I полугодие 2021 года вырос на 20, 6% – до 78, 4 млн руб. При этом средняя площадь квартир и апартаментов увеличилась всего на 4, 5% – до 109 кв. м.

Наиболее доступные предложения в премиум-классе представлены в следующих комплексах:

– ЖК «MOD» (СВАО / р-н Марьина роща);

– ЖК «MOD» (СВАО / р-н Марьина роща);

– ЖК «Резиденции Замоскворечье» (ЦАО / р-н Замоскворечье).

Самые дорогие квартиры и апартаменты на премиальном рынке:

– ЖК «Бадаевский» (ЗАО / р-н Дорогомилово);

– ЖК «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники);  

– ЖК «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники).

Элитный класс.

По данным «Метриум», на первичном рынке элитного жилья Москвы по итогам I полугодия 2021 года было представлено 47 комплексов, в которых экспонировалось около 1150 квартир и апартаментов суммарной площадью 170, 9 тыс. кв. м. За шесть месяцев количество продаваемых лотов сократилось на 19%, а продаваемая площадь – на 14%. Относительно прошлого квартала объем предложения практически не изменился: количество лотов уменьшилось на 2, 5%, общая площадь увеличилась на 1%.

За отчетный период на рынок элитной первичной недвижимости в открытые продажи вышел всего один проект – «Лаврушинский» (квартиры) от девелопера Sminex. В связи с низкой девелоперской активностью и вымыванием наиболее ликвидных лотов объем предложения, как и кварталом ранее, продолжает находиться на низком уровне.

Лидерство по числу экспонируемых лотов сохранилось за Пресненским районом – за квартал его доля увеличилась на 0, 5 п.п. до 39, 1%. Вторую позицию по объему предложения квартир и апартаментов элитного класса занимает район Хамовники с долей в 14, 3% (-0, 2 п.п.). На третьем месте расположился Арбат – 12, 3% от совокупной экспозиции (+2, 3 п.п.). Меньше всего лотов представлено в Замоскворечье и Басманном районе – у каждого из них доля составила 0, 7%. Несмотря на выход в открытые продажи «Лаврушинского», доля района Якиманка снизилась на 1, 9 п.п. до 9, 6% из-за высокого спроса на проекты в данной локации.

Несмотря на общее сокращение предложения на локальном рынке новостроек, апартаменты по-прежнему являются наиболее распространенным форматом недвижимости в сегменте – 71, 7% (+3, 4 п.п.) от общего количества лотов. Доля квартир составляет менее трети рынка (28, 3%).

Наибольший объем предложения по-прежнему приходится на объекты, получившие РВЭ (68, 5%; +2, 3 п.п.) и находящиеся на этапе отделочных работ (23, 5%; +0, 3 п.п.). Доля предложения в стадии монтажа наземных этажей выросла на 2, 4 п.п. до 4, 1%. В корпусах на начальном этапе сконцентрировано всего 3, 9% (-5, 2 п.п.) от текущего объема экспозиции.

В конце I полугодия 2021 года плавно снизились доли предложения без отделки и с отделкой whitebox, а доля лотов с готовым ремонтом – увеличилась. Таким образом, доля лотов с финишной отделкой составила 38, 1% (+3, 4 п.п.), без ремонта – 36, 3% (-2, 7 п.п.). На лоты с отделкой white box приходилось 25, 3% (-0, 7 п.п.) совокупного предложения.

В первой половине 2021 года наблюдалось вымывание наиболее доступных форматов на рынке: за прошедшие шесть месяцев доли многокомнатных и трехкомнатных лотов увеличились, а остальные типы лотов с меньшей комнатностью продемонстрировали снижение своих долей. Тем не менее, превалирующий объем предложения распределился между двухкомнатными и однокомнатными лотами: 33, 3% (-1, 3 п.п.) и 28% (-0, 5 п.п.) соответственно. Порядка 17, 6% предложения пришлось на трехкомнатные (+0, 6 п.п.), а на многокомнатные лоты – 18, 6% (+2 п.п.). Наименьшую долю, что традиционно для элитного сегмента, заняли студии – 2, 5% (-0, 8 п.п.).

По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена квадратного метра в сегменте элитного жилья по итогам I полугодия 2021 года составила 1, 075 млн руб. или $15 368. Динамика стоимости квадратного метра в рублевом эквиваленте: +3, 8% за 3 месяцев; +9, 9% за 6 месяцев; +10, 7% за 12 месяцев.  

К концу I полугодия 2021 года закрепился не совсем свойственный для элитного сегмента тренд «активного роста цен». Во II квартале в большинстве проектов элитного класса повышение цен происходило уже не на отдельный пул лотов, как было в начале этого года, а на весь прайс-лист. Причина столь заметного роста (почти 10% за полгода) заключается не столько в политике компенсации растущей себестоимости строительства (две третьих рынка экспонируется в готовых домах), а представляет собой реакцию на спрос в элитном сегменте и также активную индексацию цен в комплексах премиум- и бизнес-классах. Элитный рынок разогревался дольше и проявил динамику последним. Именно поэтому первые сигналы увеличения средневзвешенной цены квадратного метра проявилась в конце I квартала текущего года, а не в 2020 году, как в прочих сегментах.

За прошедшие полгода средневзвешенные цены выросли во всех районах кроме Арбата. Сильнее всего подорожал квадратный метр в Красносельском районе – на 33, 6% за 6 месяцев. Второй район по динамике повышения стоимости квадратного метра – Хамовники (+18, 5%), в котором экспонируется порядка 15 проектов.

По итогам I полугодия 2021 года самым дорогим районом стал Мещанский со средневзвешенной ценой в 1, 5 млн руб./кв.м (+2, 3% за полугодие), где экспонируется всего два проекта с ограниченным объемом предложения. Пресненский район лидирует по объему доступных лотов (доля 39%), но при этом является самым «дешевым» – цена квадратного метра в среднем составила 719 тыс. руб. (+6, 3%). В данном районе экспонируются проекты, давно представленные на рынке и менее конкурентные по своим потребительским характеристикам, что и обуславливает подобный уровень цен.

Наиболее бюджетные предложения в сегменте элитных новостроек представлены в следующих проектах:

– Авторский дом Roza Rossa (ЦАО / Хамовники);

– ЖК Neva Towers (ЦАО / Пресненский);

– ЖК «Софийский» (ЦАО / Якиманка).

Самые дорогие лоты на рынке новостроек элитного сегмента продаются в комплексах:

– ЖК «Царев Сад» (ЦАО / Якиманка);

– ЖК «Башня Федерация» (Восток) (ЦАО / Пресненский);

– ЖК Fairmont Vesper Residences (ЦАО / Тверской)б.

Основные тенденции.

«В конце I полугодия 2021 года сохраняется дефицит ликвидного предложения в высокобюджетном сегменте и оно продолжает сокращаться, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Количество лотов в продаже составило 3170 штук (-3, 5% за 3 месяца; -15, 2% за 6 месяцев; -30, 2% за 12 месяцев) или 383, 2 тыс. кв. м (-5, 3% за 3 месяца; -13% за 6 месяцев; -31, 8% за 12 месяцев), что является очередным антирекордом второй квартал подряд. Текущая девелоперская активность оказалась незначительно выше, чем в аналогичном периоде прошлого года, когда на рынке началась реализация в 4 проектах (по 2 проекта в премиум- и элитном классе). В отчетном периоде вышло в реализацию 4 новых комплекса премиум-класса и 1 в сегменте элитных новостроек.

По итогам I полугодия 2021 года в новостройках премиум- и элитного классов зарегистрировано в 2, 9 раза больше договоров долевого участия в строительстве квартир и апартаментов, чем за аналогичный период 2020 года. Столь высокий уровень продаж объясняется высоким спросом на новостройки премиум-класса – количество договоров в данном сегменте увеличилось более чем в 3 раза (с 0, 6 тыс. в I полугодии прошлого года до 1, 9 тыс. в текущем отчетном периоде), в то время как в элитном сегменте было зарегистрировано 102 ДДУ, что на 10% меньше, чем в I полугодии 2020 года. Статистика продаж по ДДУ в элитном сегменте не отражает реальный спрос так как 68% предложения предлагается в готовых домах. По экспертной оценке компании «Метриум», спрос в элитном сегменте в I полугодии 2021 года примерно сопоставим с аналогичным периодом прошлого года, но при этом наблюдается повышение интереса покупателей на рынке, что может сказаться на увеличении числа закрытых сделок во II полугодии.

Высокий интерес покупателей к недвижимости высокобюджетного сегмента и активное вымывание наиболее ликвидных лотов привели к заметному росту цен. За прошедшие 6 месяцев средневзвешенная цена квадратного метра в элитных новостройках увеличилась почти на 10% и составила 1, 075 млн руб./кв.м, а в сегменте премиум на 15%  до 718, 7 тыс. руб./кв.м. Бюджеты также заметно выросли: в элитном классе средний бюджет предложения составил 160 млн руб. (+17% за 6 месяцев), а в премиум-классе – 78, 4 млн руб. (+20, 6% за 6 месяцев).

Восстановление объема предложения сейчас самая актуальная тема. Наблюдаемый дефицит на рынке провоцирует более широкую практику формата закрытых продаж в наиболее интересных проектах на рынке. Большинство застройщиков таким образом пытаются определить справедливую рыночную стоимость недвижимости с учетом возможного спроса. Подобный формат продаж снижает прозрачность высокобюджетного сегмента и усложняет прогнозирование динамики цен. В отличие от прочих сегментов, в новостройках премиум и элитного класса до конца 2021 года вероятно сохранение устойчивого спроса, а также плавное повышение цен при условии сохранения дефицита. Ожидать восстановление объема экспозиции скорее всего стоит не ранее начала 2022 года».


Ньюсмейкер: Метриум
Сайт: metrium.ru
Печать
Субъекты РФ: Москва