Курсы валют
на 02.12.2021 Курс доллара США
Курс евро
Биржевой курс доллара США
Биржевой курс евро

Все валюты

Сегодня четверг, 02.12.2021, в канале: организаций: 3977, пресс-релизов: 20693, исследований: 137
Опубликован 12.10.2021 13:11
Итоги III квартала на рынке новостроек бизнес-класса Москвы

Метриум. Итоги III квартала на рынке новостроек бизнес-класса Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала на московском рынке новостроек бизнес-класса. Объем предложения увеличился на 9, 2%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 384 090 рублей (+3, 8% за квартал; +19, 4% за 6 месяцев; +27, 7% за 9 месяцев; +39, 3% за 12 месяцев).

По данным компании «Метриум», в III квартале 2021 года на рынке первичной недвижимости бизнес-класса было представлено 86 жилых комплексов с общим объемом предложения около 11 130 квартир (общая продаваемая площадь 780, 5 тыс. кв. м). В сравнении со II кварталом 2021 года количество реализуемых лотов увеличилось на 9, 2%, а их общая площадь на 3, 1%.

В структуре предложения по административным округам произошли некоторые изменения. Лидирующую позицию занял ЮАО: на него пришлось 25, 2% от совокупного объема предложения квартир бизнес-класса (+3, 3 п.п.). В абсолютном выражении количество квартир в округе выросло на 25, 5% за квартал благодаря наращиванию экспозиции в существующих новостройках. В ЗАО за прошедший квартал количество квартир снизилось на 6%, так как девелоперская активность в существующих комплексах была относительно низкой. Таким образом, доля ЗАО в структуре совокупного предложения составила только 19, 2% (-3, 2 п.п.). Сопоставимые доли у ЮВАО (12, 9%, -1, 5 п.п.), СЗАО (12, 5%, +2, 0 п.п) и СВАО (12, 2%, +0, 5 п.п.). Минимальная доля по-прежнему отмечается в ВАО (0, 1%, -0, 1 п.п.), а в этом округе представлено всего 3 проекта.

В структуре предложения по стадии строительной готовности заметно увеличилась доля квартир на этапе монтажа, где теперь сосредоточено 48, 4% (+23, 2 п.п.). Доля предложения на начальном этапе строительства сократилась до 26, 6% (-19, 9 п.п.). Доля квартир на этапе отделки практически не изменилась и составила 15, 9% (-0, 5 п.п.). Во введенных в эксплуатацию корпусах представлено 9, 1% лотов (-2, 8 п.п.).

В III квартале за счет снижения доли трехкомнатных форматов до 26, 9% (-2, 7 п.п.) увеличились доли прочих типологий. Заметнее всего выросла доля студий на 1, 5 п.п. – до 6, 3%. Наибольшая доля экспозиции в 36, 1% от совокупного объема принадлежит двухкомнатным квартирам (+0, 9 п.п. за прошедший квартал), а доля однокомнатных составила 24, 4% (+0, 5 п.п.). Многокомнатные лоты, наравне со студиями, занимают 6, 3% (+0, 9 п.п.) от количества всех предложений.

Доля лотов с отделкой постепенно увеличивается (40, 4%; +2, 2 п.п. за квартал), однако в проектах бизнес-класса по-прежнему преобладают лоты без отделки. В конце отчетного периода их доля составила 59, 6% (-2, 2 п.п.). На лоты с предчистовой и финишной отделкой приходится 26, 2% (+0, 5 п.п.) и 14, 2% (+1, 7 п.п.) соответственно.

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках бизнес-класса в III квартале составила 384 090 рублей (+3, 8% за квартал; +19, 4% за 6 месяцев; +27, 7% за 9 месяцев; +39, 3% за 12 месяцев). Относительно предыдущих периодов рост цены замедляется: с начала 2020 года в среднем ежеквартальный рост составлял 7, 4% (варьировался от 0, 5% до 14, 9%). Тем не менее, повышение цены квадратного метра наблюдается во всех округах Москвы. Наибольшее изменение зафиксировано в СЗАО (+9, 9%), СВАО (+7, 8%) и ЦАО (+6, 3%). Практически не изменилась средневзвешенная цена квадратного метра в ЗАО (+0, 1%).

Средний бюджет предложения квартир бизнес-класса остался на прежнем уровне и составил 26, 9 млн руб. (-0, 1% за квартал; +17% за 6 месяцев; +20, 1% за 9 месяцев; +27, 7% за 12 месяцев). Наибольший рост средних бюджетов предложения произошел у многокомнатных (+4, 7%) и однокомнатных (+4, 4%) лотов.

Рост цены квадратного метра в конце отчетного периода не сказался на среднем бюджете предложения из-за некоторого смещения экспозиции в сторону более компактных лотов с более высокой ценой квадратного метра, но при этом более доступных по бюджету. Так квартальное увеличение предложения почти на 1 тыс. квартир произошло за счет добавления на рынок 0, 2 тыс. студий, 0, 3 тыс. однокомнатных, а также 0, 4 тыс. двухкомнатных квартир. Стоит отметить снижение средней площади экспонируемых квартир за три месяца на 2, 9 кв.м (до 70, 1 кв.м) – сокращение средней площади экспонируемой квартиры наблюдается не только в целом по всему рынку из-за постепенного увеличения небольших форматов, но и из-за сокращения средней площади экспонируемых лотов по всем типологиям.

К концу III квартала 2021 года средние бюджеты предложения по типологиям достигли следующих значений:

- студии – 11, 96 млн руб. (за квартал средняя площадь -1, 6% до 28, 1 кв.м);

- однокомнатные – 18, 14 млн руб. (за квартал средняя площадь -0, 2% до 43, 7 кв.м);

- двухкомнатные – 26 млн руб. (за квартал средняя площадь -3, 1% до 67, 3 кв.м);

- трёхкомнатные – 34, 9 млн руб. (за квартал средняя площадь -2, 9% до 95, 4 кв.м);

- многокомнатные – 47, 67 млн руб. (за квартал средняя площадь -1, 4% до 122, 9 кв.м).

Основные тенденции.

«В конце III квартала 2021 года объем предложения в сегменте жилья бизнес-класса достиг 11, 1 тыс. квартир (+9, 2% или, в абсолютном выражении, увеличился почти на 1 тыс. единиц), но это все же ниже аналогичного показателя II квартала 2020 года на 19%, когда в экспозиции находилось порядка 13, 8 тыс. квартир, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В отчетном периоде состоялся релиз пяти новых проектов и стартовали продажи в восьми новых корпусах в представленных на рынке комплексах. Текущую девелоперскую активность можно охарактеризовать как достаточно высокую. За аналогичный период прошлого года на рынок вышло всего три новинки и девять корпусов в ранее представленных проектах. Таким образом, объем предложения будет и дальше плавно увеличиваться, а восстановление экспозиции к уровню, наблюдаемому до периода высокого спроса, может состояться к началу 2022 года.

Динамика роста цен существенно снизилась (3, 8% в III квартале против 14, 9% во II квартале), но при этом видны попытки управления экспозицией в целях удержания тренда роста цены. Средняя цена предложения в новостройках бизнес-класса по итогам квартала достигла 384 тыс. руб. (+3, 8% за квартал; +19, 4% за 6 месяцев; +27, 7% за 9 месяцев; +39, 3% за 12 месяцев). Средний бюджет предложения, однако, остался на прежнем уровне и составил 26, 9 млн руб. к концу отчетного периода, но при этом снизилась средняя площадь экспонируемой квартиры на 2, 9 кв.м (до 70, 1 кв.м).

В III квартале 2021 года уровень спроса хоть и снизился на 27% относительно рекордного прошлого квартала до 4, 7 тыс. ДДУ, но при этом количество зарегистрированных сделок в сегменте квартир бизнес-класса сопоставимо с I кварталом текущего года (4, 8 тыс. ДДУ – I квартал 2021 г., 6, 4 тыс.  ДДУ – 2 квартал 2021 г.). Доля ипотеки в сегменте за отчетный период составила 56% (-3 п.п. относительно прошлого квартала).

Общая динамика на рынке новостроек бизнес-класса «старой» Москвы в III квартале 2021 года схожа с динамикой, наблюдаемой в массовом сегменте. Рост цен по инерции продолжается, средние бюджеты предложения удерживаются на прежних уровнях и оптимизируются за счет сокращения площади и структуры экспозиции. Вероятнее всего, таким образом рынок приспосабливается к удорожанию ипотеки и периоду стабилизации спроса, а также пытается удерживать достигнутый уровень цен. Если оценивать первые три месяца после фактического завершения периода льготной ипотеки в Московскому регионе, то можно предположить, что «первичный стресс-тест» рынок выдержал. Главной угрозой до конца 2021 года, негативно влияющей на рынок, является перспектива повышения ключевой ставки до 8% и выше. С одной стороны, это может привести к снижению ипотечного спроса, а с другой – подстегнуть потенциальных консервативных инвесторов вкладывать средства в квадратные метры на фоне медленно растущих банковских ставок по депозитам и активно растущей инфляции (по данным Росстата инфляция в России ускорилась до 7, 4%).

Дальнейшая ценовая политика будет зависеть от характера спроса, который может начать перетекать в более доступные по цене и по площади варианты, что обострит конкуренцию между проектами. Сейчас высока неопределенность, и при сохранении текущего умеренного спроса до конца 2021 года динамика роста цен продолжит замедляться. По итогам IV квартала возможен как около нулевой их рост, так и незначительные коррекции по отдельным локациям)».


Ньюсмейкер: Метриум
Сайт: metrium.ru
Печать
Субъекты РФ: Москва