Курсы валют
на 03.12.2022 Курс доллара США
Курс евро
Биржевой курс доллара США
Биржевой курс евро

Все валюты

Сегодня воскресенье, 04.12.2022, в канале: организаций: 4036, пресс-релизов: 21484, исследований: 137
Опубликован 28.01.2022 14:06
Итоги 2021 года на рынке премиальных и элитных новостроек Москвы

Метриум. Итоги 2021 года на рынке премиальных и элитных новостроек Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента. Совокупное предложение сократилось на 11, 9%. Средневзвешенная цена в премиум-классе составила 678 920 руб./кв. м (+1, 3% за квартал; -5, 5% за 6 месяцев; +8, 9% за 12 месяцев). В элитном сегменте средневзвешенная цена уверенно перешагнула ценовой рубеж в 1 млн руб. и достигла 1 432, 9 тыс. руб./кв. м. (+3, 9% за квартал; +33, 3% за 6 месяцев; +46, 4% за 12 месяцев).

По итогам 2021 года на рынке высокобюджетных новостроек г. Москвы в реализации находился 101 проект с общим объемом предложения около 3 295 квартир и апартаментов, суммарная площадь лотов составила 377, 2 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно декабря прошлого года сократилось на 11, 9%, а продаваемая площадь – на 14, 4%.

Премиум-класс.

По данным «Метриум», в конце 2021 года на первичном рынке жилья премиум-класса в реализации находилось 55 проектов с общим объемом предложения 2555 лотов (1810 квартир и 745 апартаментов), суммарная их площадь составила 251, 9 тыс. кв. м. Число экспонируемых квартир и апартаментов за прошедший год выросло на 10, 4%, а продаваемая площадь – на 4, 4%.

В 2021 году на рынок вышли 12 новых проектов премиум-класса.

Доля квартир на рынке новостроек премиум-класса заметно увеличилась. За год соотношение квартир и апартаментов изменилось на 18, 3 п.п. в пользу квартир: на жилье премиум-класса пришлось 70, 9%, а на апартаменты – 29, 1%. Среди новых проектов, стартовавших в 2021 году, половина являются жилыми, половина – апарт-комплексами.

В IV квартале 2021 года почти половина предложений от застройщика была сконцентрирована в корпусах на начальном этапе строительства (48, 5%, +23, 5 п.п.). В корпусах на этапе монтажа реализовывалось 23, 8% (-2, 1 п.п.) предложения. Меньше всего вариантов на этапе отделки – 13, 5% (-11, 9 п.п.). В сданных корпусах было сконцентрировано 14, 2% (-9, 4 п.п.) лотов.

Увеличилась доля лотов, реализуемых без отделки. В конце 2021 года такие варианты составили 46, 1% рынка (+9, 3 п.п. за год). Доля лотов с отделкой white box осталась почти на прежнем уровне (22, 9%; +0, 7 п.п.), доля предложений с чистовой отделкой снизилась (30, 9%; -10 п.п.).

Структура предложения в разрезе комнатности за год не претерпела значительных изменений. Студии в премиальном сегменте по-прежнему остаются наименее популярным форматом (2, 8% рынка, -0, 5 п.п. за год). Наиболее широко представлены двухкомнатные (34, 3%, +1, 8 п.п.) и однокомнатные (28, 5%, -1, 7 п.п.) лоты. Трехкомнатные варианты занимают 20, 4% рынка (-1, 6 п.п.). Многокомнатные варианты составляют 13, 9% общего числа предложений (-1, 3 п.п.).

По подсчетам аналитиков «Метриум», по итогам 2021 года средневзвешенная цена на рынке новостроек премиум-класса составила 678 920 руб./кв. м (+1, 3% за квартал; -5, 5% за 6 месяцев; +8, 9% за 12 месяцев). Наибольший рост цен пришёлся на I квартал, тогда показатель поднялся на 11, 4%. В III квартале наблюдалось снижение средней цены на 6, 8% по сравнению с серединой этого года. Тогда на рынке произошел перевес в сторону предложения в корпусах на начальном этапе строительства, которые реализовывались по стартовым ценам. При этом высокий спрос на введенные в эксплуатацию объекты привел к вымыванию относительно дорогого предложения. В IV квартале средневзвешенная цена квадратного метра немного выросла (+1, 3%), таким образом совокупный прирост показателя за 12 месяцев составил 8, 9%.

За год наибольший рост средней цены произошел в районах Щукино и Красносельском. Рост составил более 100% за счет ухода с рынка старых проектов и выхода новых по более высоким ценам.

Средний бюджет предложения в новостройках премиум-класса за год снизился на 2, 8% – до 63, 2 млн руб. При этом средняя площадь квартир и апартаментов уменьшилась на 9 кв.м – до 95, 4 кв. м.

Элитный класс.

По данным «Метриум», по итогам IV квартала 2021 года на первичном рынке элитной недвижимости Москвы в реализации насчитывалось 46 проектов. За прошедший год начались продажи в 5 элитных комплексах. Таким образом, на конец года общий объем предложения составил около 740 лотов (340 квартир и 400 апартаментов), суммарной площадью 125, 3 тыс. кв. м. Относительно IV квартала 2020 года предложение сократилось на 48, 1% по количеству лотов и на 37, 1% по продаваемой площади.

В структуре предложения по районам лидирующую позицию по числу квартир и апартаментов в продаже занимает Пресненский район, где сосредоточено 28% рынка, за год его доля сократилась на 10, 6 п.п. Далее следует район Якиманка – 22, 6% рынка (+11, 1 п.п. за 12 месяцев). Существенный объем лотов реализуется в районах Хамовники (13, 5%; -1 п.п.) и Арбат (12, 2%; +2, 2 п.п.). Доля квартир и апартаментов в Басманном районе составляет 7, 3% рынка (+6, 2 п.п. за 12 месяцев). На остальные районы приходится суммарно 16, 5% рынка (не более 6% на район).

На первичном рынке элитной недвижимости структура предложения по типам лотов за год изменилась. Доли апартаментов и квартир практически сравнялись: апартаменты – 54, 2% (-14, 1 п.п. за год), квартиры – 45, 8% (+14, 1 п.п. к декабрю 2020).

В структуре предложения по стадиям строительной готовности к концу 2021 года лидирующую позицию занимает готовое жилье – 53% (-13, 2 п.п. за год). Выход новых проектов сравнял доли предложения в домах на начальном этапе и на стадии отделочных работ, занимающих по 21, 5% рынка, в годовой динамике: +12, 5 п.п. и -1, 6 п.п. соответственно. Наименьшее количество лотов сосредоточено в домах на этапе монтажа этажей – 4% (+2, 3 п.п. за 12 месяцев).

За год доли элитных квартир и апартаментов без отделки и с финишной отделкой увеличилась за счет сокращения доли лотов с отделкой white box (-13 п.п.). Таким образом, без отделки в элитном классе реализуется 44, 9% (+5, 6 п.п. за 12 месяцев) лотов, с финишной отделкой – 42, 1% (+7, 5 п.п. за 12 месяцев). Оставшаяся часть – 13% приходится на квартиры и апартаменты с отделкой white box.

К концу 2021 года в структуре предложения по типологиям наибольший объем пришелся на двухкомнатные квартиры и апартаменты: 37% от общего количества в экспозиции (+2, 4 п.п. за год). Почти в равном соотношении представлены трехкомнатные и многокомнатные лоты: 21, 7% (+4, 7 п.п. за год) и 24, 3% (+7, 7 п.п. за год) соответственно. Доля лотов небольшой комнатности сократилась: однокомнатные насчитывают 16, 9% (-11, 6 п.п.), студии – 0, 1% (-3, 2 п.п.). Спрос на квартиры и апартаменты небольшой площади прослеживается в целом на первичном рынке недвижимости и даже в высокобюджетном сегменте. При этом в новых проектах девелоперы предлагают компактные лоты в ограниченном объеме.

По подсчетам аналитиков «Метриум», в декабре 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке элитной недвижимости составила 1 432 915 руб./кв. м (+3, 9% за квартал; +33, 3% за 6 месяцев; +46, 4% за 12 месяцев) или $19 287. На динамику показателя оказал влияние высокий уровень платежеспособного спроса и вымывание наиболее ликвидных лотов, которые привели к дефициту предложения в данном сегменте.

В разрезе по районам положительная ценовая динамика отмечена практически во всех локациях, за исключением Якиманки, где за год средний уровень цен немного снизился – на 5, 8%. Самый значительный рост средневзвешенной цены за год произошел в районе Замоскворечье – 26, 9%. В Басманном районе в IV квартале 2021 также обновилась экспозиция двумя новыми комплексами, что привело к росту среднего ценового уровня на 10, 8%. В Мещанском и Тверском районах вымывание ликвидного предложения скорректировало среднюю цену в локациях на 9, 4% и 8, 8% соответственно. В оставшихся районах рост средней цены предложения составил 3-5%.

Основные тенденции года.

Объем предложения на минимуме.

В декабре 2021 года на рынке высокобюджетных новостроек г. Москвы в реализации находился 101 проект с общим объемом предложения около 3 295 квартир и апартаментов, суммарная площадь лотов составила 377, 2 тыс. кв. м. На рынке высокобюджетного сегмента второй год подряд продолжается сокращение объема предложения. Количество экспонируемых лотов относительно декабря прошлого года сократилось на 11, 9%, а продаваемая площадь – на 14, 4%.

В премиальном сегменте объем предложения плавно восполняется: количество лотов за прошедший год выросло на 10, 4%. В течение 2021 года в сегменте премиум отмечалась высокая девелоперская активность с 12 стартовавшими новинками.

На элитном рынке вышли в продажу всего 5 новых комплексов, насчитывающих к концу года в экспозиции порядка 200 лотов. Активный спрос в элитном сегменте в совокупности с относительно низкой активностью застройщиков привели к сокращению объема предложения и усилению дефицита. Относительно IV квартала 2020 года предложение по количеству лотов в элитном сегменте сократилось на 48, 1%.

Ограниченное предложение на высокобюджетном рынке ведет к росту цен

По итогам 2021 года средневзвешенная цена на рынке новостроек премиум-класса составила 678 920 руб./кв. м (+1, 3% за квартал; -5, 5% за 6 месяцев; +8, 9% за 12 месяцев). Наибольший рост цен пришёлся на I квартал, тогда показатель вырос на 11, 4%. В III квартале наблюдалось снижение средней цены на 6, 8% по сравнению с серединой этого года. Тогда на рынке произошел перевес в сторону предложений в корпусах на начальном этапе строительства, которые реализовывались по стартовым ценам. При этом высокий спрос на введенные в эксплуатацию объекты привел к вымыванию относительно дорогого предложения. В IV квартале средневзвешенная цена квадратного метра немного выросла (+1, 3%), таким образом совокупный прирост показателя за 12 месяцев составил 8, 9%. Средний бюджет предложения в премиум-классе уменьшился до значений 2019 года и составил 63, 2 млн руб. (-2, 8% за год), что объясняется уменьшением средней площади экспозиции в сегменте до 95, 4 кв. м (-6 кв. м за 12 месяцев).

В элитном сегменте средневзвешенная цена квадратного метра уверенно перешагнула ценовой рубеж в 1 млн руб. в I квартале 2021 года и к декабрю достигла 1 432, 9 тыс. руб./кв. м. (+3, 9% за квартал; +33, 3% за 6 месяцев; +46, 4% за 12 месяцев). Средний бюджет предложения – 242, 5 млн руб. (+5, 7% за квартал; +77, 3% за год). Рекордный рост цен зафиксирован в III квартале (+28, 3%). Ценовой скачек произошёл на фоне высокого спроса, когда было зарегистрировано 1, 4 тыс. договоров долевого участия в отношении высокобюджетных квартир и апартаментов.

Спрос

Количество зарегистрированных сделок (ДДУ) в отношении новостроек премиум- и элитного класса в 2021 году составило 5, 1 тыс. (+142% относительно аналогичного показателя 2020 года). Основной вклад в данную статистику внесли проекты премиум-класса, в которых показатель спроса в 2021 году достиг 4, 9 тыс. ДДУ (+166% относительно аналогичного показателя 2020 года).

Прогноз на 2022 год

«Мы ожидаем повышения активности застройщиков и восстановления объема предложения в элитном сегменте к середине 2022 года, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Динамика роста цен в данном сегменте, скорее всего, будет замедляться пропорционально выходу нового ликвидного предложения на рынок.

Новостройки премиум-класса умерено выросли в цене: всего +8, 9%, что сопоставимо с показателем годовой инфляции в 2021 году – 8, 4%. Поэтому в текущем году, вероятнее всего, динамика увеличения стоимости квадратного метра будет зависеть от спроса, который в высоких ценовых сегментах менее подвержен влиянию подорожавшей ипотеки и более устойчив. Наличие дефицита в элитном сегменте также будет способствовать повышению спроса на новостройки верхней границы премиум-класса.    


Ньюсмейкер: Метриум
Сайт: metrium.ru
Печать
Субъекты РФ: Москва