Курсы валют
на 26.11.2022 Курс доллара США
Курс евро
Биржевой курс доллара США
Биржевой курс евро

Все валюты

Сегодня воскресенье, 27.11.2022, в канале: организаций: 4036, пресс-релизов: 21473, исследований: 137
Опубликован 25.04.2022 10:05
Итоги I квартала на рынке премиальных и элитных новостроек Москвы

Метриум. Итоги I квартала на рынке премиальных и элитных новостроек Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I квартала на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента. Объём предложения уменьшился на 13, 6%, спрос спрос – на 17%. Средневзвешенная цена на рынке новостроек премиум-класса составила 747 735 руб. за кв. м (+10, 1% за квартал, +7, 7% за год). В элитном сегменте – 1, 673 млн руб. за кв. м. (+16, 8% за квартал, +61, 5% за год).

Премиум-класс.

По данным «Метрум», в I квартале 2022 года на первичном рынке жилья премиум-класса в реализации находилось 52 проекта с общим объемом предложения около 2 215 лотов (1 405 квартир и 810 апартаментов), суммарная площадь лотов составляет 222, 6 тыс. кв. м. Число экспонируемых квартир и апартаментов за квартал сократилось на 13, 2%, а продаваемая площадь – на 11, 6%. За год количество квартир и апартаментов в продаже выросло на 5, 2%, при этом продаваемая площадь сократилась на 5 %.

В начале этого года девелоперы проявили невысокую активность относительно I квартала 2021 года. Продажи и бронирование открылись в двух проектах премиум-класса (за аналогичный период прошлого года рынок пополнился 4 комплексами).

Несмотря на существенное сокращение доли Хорошёво-Мнёвники в общей структуре предложения на 9, 9 п.п., этот район сохранил лидерство по объему экспонируемых квартир и апартаментов (13, 7%). Сопоставимые доли представлены в районах Беговой – 10, 2% (+5, 1 п.п за квартал) и Раменки – 10% (+2, 3 п.п. за квартал). Менее заметный рост отмечен в районах Гагаринский (+3, 3 п.п.), Филевский Парк (+2, 2 п.п.). Сокращение доли произошло в локациях Марьина Роща (-3, 5 п.п.) и Дорогомилово (1, 9 п.п.).

В I квартале 2022 года доля апартаментов в премиальном сегменте выросла до 36, 6% (+7, 5 п.п.). Положительная динамика произошла за счёт выхода двух новых проектов с апартаментами, а также за счет увеличения объема предложения в комплексах «Aura Белорусская», Lunar и SLAVA. Кроме того, был отмечен высокий спрос на жилье премиум-класса в трёх крупных проектах: «Остров», «Театральный квартал» и Mod, что привело к сокращению доли квартир до 63, 4%.

По стадии строительной готовности зафиксировано значительное увеличение доли предложения на этапе монтажных работ 40, 7% (по итогам I квартала 2022 рост составил +16, 8 п.п.). Доля предложения на начальном этапе строительства снизилась до 36, 4% (-12, 1 п.п.). Оставшаяся часть распределилась между лотами в новостройках на этапе отделочных работ – 10, 6% (-2, 9 п.п.) и в готовых корпусах – 12, 3% (-1, 8 п.п.).

В структуре предложения премиум-класса по типу отделки большая часть квартир и апартаментов продается без отделки – 46, 5% (+0, 4 п.п.). При этом за последний год доля таких юнитов значительно выросла (годом ранее только каждый третий лот продавался без отделки). В то же время отмечено увеличение доли лотов с отделкой white box до 32, 7% (+9, 8 п.п. за квартал). Рост обусловлен наращиванием предложения в проектах «Aura Белорусская», Hide и Lunar. На долю предложений с чистовой отделкой пришлось 20, 8% рынка (-10, 2 п.п.).

В структуре предложения по типологиям за квартал не произошло существенных изменений. Наибольший объем лотов в реализации представлен двухкомнатными квартирами и апартаментами (33, 7%; -0, 6 п.п. за квартал). На однокомнатные лоты пришлось 27, 1% (-1, 4 п.п.). Доля трехкомнатных и многокомнатных составила 21, 3% (+0, 9 п.п.) и 13% (-0, 9 п.п.) соответственно. Наименьший объем в реализации традиционно заняли студии – на них пришлось 4, 9% рынка (+2 п.п.).

По подсчетам аналитиков «Метриум», в I квартале 2022 года средняя цена за квадратный метр в премиум-классе составила 747 735 руб. Показатель вырос на 10, 1% относительно IV квартала 2021 года и на 7, 7% за 12 месяцев. В III квартале 2021 года наблюдалось снижение средней цены на 6, 8% по сравнению с серединой 2021 года. Тогда на рынке произошел перевес в сторону предложения в корпусах на начальном этапе строительства, которые реализовывались по стартовым ценам. При этом значительный спрос на комплексы с высокой стадией строительной готовности привел к вымыванию относительно дорогого предложения.

За отчетный период наибольший рост средней цены квадратного метра произошел в Басманном районе (+24, 8%) за счет изменения выборки. В самом дорогом на текущий момент районе Москвы с предложением премиум-класса – Якиманка – средняя цена квадратного метра достигла более 1, 151 млн руб., повышение составило 23, 2% за счет планового увеличения цен в уже представленных на рынке комплексах. В районах Пресненский, Очаково-Матвеевское, Останкинский и Гагаринский также наблюдалась положительная квартальная динамика средней цены квадратного метра в диапазоне 15-16%.

Наиболее существенное снижение показателя отмечено в районах Мещанский (-14, 4%), где в реализации остался один проект «Усадьба Manor (Резиденции на Садовой-Сухаревской)» и Тимирязевский (-13, 4%), где распродаются остатки в построенном комплексе.

Средний бюджет предложения в новостройках премиум-класса за I квартал 2022 года вырос на 12, 9% – до 71, 3 млн руб. При этом средняя площадь квартир и апартаментов также увеличилась на 2 кв. м – до 97, 4 кв. м (+10, 1%). За год средний бюджет предложения сократился на 7, 7%, а средняя площадь юнита уменьшилась на 12, 5%.

Наиболее доступные предложения в премиум-классе представлены в следующих комплексах:

– «Остров» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): студия 29, 1 кв. м. за 13, 9 млн руб. (квартира);

– Verdi (САО / р-н Савёловский): 1 комн. лот 38, 6 кв. м. за 15, 2 млн руб. (апартамент);

– «Театральный квартал» (СЗАО / р-н Щукино): 1 комн. лот 35, 8 кв. м. за 15, 7 млн руб. (апартамент).

Самые дорогие квартиры и апартаменты на премиальном рынке:

–  «Берег Столицы: «Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): лот площадью 1 852, 6 кв. м. за 1, 96 млрд руб. (апартамент);

– WOODS (ЗАО / р-н Раменки): лот площадью 696 кв. м. за 1, 39 млрд руб. (квартира);

–  Lucky (ЦАО / р-н Пресненский): лот площадью 432 кв. м. за 648 млн руб. (квартира).

Элитный класс

По данным «Метриум», по итогам I квартала 2022 года на первичном рынке элитного класса г. Москвы было представлено 42 комплекса, в которых экспонировалось около 635 квартир и апартаментов суммарной площадью 112, 2 тыс. кв. м. За три месяца количество продаваемых лотов сократилось на 15%, а продаваемая площадь – на 10, 4%. Из новинок на рынок вышел проект ЖК «Городская усадьба в Орлово-Давыдовском» от девелопера Sminex, где реализуются 4 особняка единым лотом (4440 кв. м). Таким образом, в связи с ограниченным новым предложением и вымыванием наиболее ликвидных лотов в отчетном периоде рынок продемонстрировал рекордно низкий объем экспозиции.

Сокращение количества реализуемых лотов в элитных новостройках не внесло значимых изменений в структуру предложения по районам. Практически половина рынка сконцентрирована в двух локациях: Якиманка 23, 8% (+1, 3 п.п. за квартал) и Пресненский 22, 6% (-5, 4 п.п.). Далее с сопоставимыми долями представлены Хамовники 16, 4% (+2, 9 п.п.) и Арбат 14% (+1, 8 п.п.). В остальных районах доля предложения составила 1-7%.

В структуре предложения по типу лотов экспозиция распределена равномерно между апартаментами (51, 5%) и квартирами (48, 5%). За счет высокого спроса на апартаменты в двух крупных проектах ММДЦ «Москва-Сити» – Neva Towers и «ОКО» – доля апартаментов сократилась за квартал на 2, 7 п.п., за год на 19, 9 п.п.

В связи с выходом на рынок только одного нового особняка существенных изменений в структуре предложения по стадии строительной готовности за квартал не произошло. К концу марта 2022 года лидирующую позицию занимают готовые лоты – 50, 6% (-2, 4 п.п.). Практически равные доли предложения представлены в домах на начальном этапе 19, 7% (-1, 8 п.п.) и на стадии отделочных работ 18, 6% (-2, 9 п.п.). Наименьшее количество лотов сосредоточено в домах на этапе монтажа этажей – 11, 1% (+7, 1 п.п. за 3 месяца).

За счет существенного вымывания предложения в небоскребах ММДЦ «Москва-Сити» скорректировалось распределение лотов по типу отделки в сегменте. Половина всех квартир и апартаментов предлагаются без отделки 51, 2% (+6, 3 п.п. за квартал, +15, 9 п.п. за год). Доля рынка «с ремонтом» занимает 41, 8% (-0, 3 п.п. за 3 месяца, +1, 8 за 12 месяцев). Оставшаяся часть – лоты с предчистовой отделкой – 7% (-6, 0 п.п. за квартал, -17, 6 за год).

Структура предложения по типу лотов смещена в сторону двухкомнатных квартир и апартаментов, занимающих 38, 8% (+2, 3 п.п). Практически в равных объемах представлены многокомнатные и трёхкомнатные лоты – 24% (-1, 4 п.п.) и 22, 4% (+1, 1 п.п.) соответственно. Спрос на компактные площади прослеживается в целом на первичном рынке недвижимости, и высокобюджетный сегмент – не исключение. Доля однокомнатных лотов снизилась до 14, 5% (-2, 2 п.п. за квартал, -14, 9 п.п. за год). Малометражные студии заняли всего 0, 3% рынка (+0, 2 п.п. за 3 месяца и -2, 1 п.п. за год).

По подсчетам аналитиков «Метриум», по итогам I квартала 2022 года средняя цена квадратного метра в элитном сегменте составила 1, 673 млн руб. или $22 523. По сравнению с прошлым кварталом показатель увеличился на 16, 8% (за год рост средней цены составил +61, 6%).

На рынке элитной недвижимости на существенный рост средневзвешенной цены квадратного метра повлиял ряд факторов. Во-первых, пересмотр цен в отдельных комплексах. В некоторых проектах наблюдалось повышение цен, как на отдельные лоты, так и на весь прайс-лист, что обусловлено увеличением степени готовности объектов и продолжающимся ростом себестоимости строительства в целом. Во-вторых, уменьшение объема предложения на фоне высокого платежеспособного спроса целевой аудитории, а также отсутствие новых проектов в сегменте привели к резкому росту средневзвешенной цены в целом.

Почти во всех районах Москвы прослеживалось увеличение средневзвешенной цены квадратного метра. Наиболее ощутимый рост произошел в Басманном районе (+33, 5%), где завершились продажи в ЖК «Палаты Нарышкина (Маросейка 11)». Кроме того, существенное повышение среднего уровня цены произошло в Мещанском районе (+30, 8%) за счёт выхода в реализацию нового ЖК «Городская усадьба в Орлово-Давыдовском» с ценой предложения более $20 тыс. за квадратный метр. В конце марта 2022 года самым дорогим районом сегмента стал район Якиманка. Средняя цена предложения в нем составила 2, 4 млн руб./кв. м. (20, 3% за квартал). Рост среднего показателя связан с корректировкой цен на часть квартир в ЖК «Лаврушинский». Единственный район, в котором средняя цена снизилась – Таганский, в локации ушли с рынка несколько дорогих квартир элитного сегмента.

Средний бюджет предложения в новостройках элитного-класса в I квартале 2022 года вырос на 23, 1% – до 262, 6 млн руб. При этом средняя площадь квартир и апартаментов увеличилась на 5, 4% (до 178, 4 кв. м). За год средний бюджет предложения вырос в два раза (в I квартале 2021 года – 149, 0 млн руб.), средняя площадь лота – на 24%.

Наиболее доступные предложения в элитном классе представлены в следующих комплексах:

– RozaRossa (ЦАО / р-н Хамовники): студия 28, 3 кв. м. за 29, 7 млн руб. (апартамент);

– «ОКО» (ЦАО / р-н Пресненский): 1 комн. лот 86, 4 кв. м. за 54, 4 млн руб. (апартамент).

– White Khamovniki (ЦАО / Хамовники): квартира 76, 5 кв. м за 60, 5 млн руб.

Самые дорогие квартиры и апартаменты в элитном сегменте:

– Carre Blanc (ЦАО / р-н Хамовники): лот площадью 538, 2 кв. м. за 3, 4 млрд руб. (апартамент);

– «Башня Федерация (Восток)» (ЦАО / р-н Пресненский): лот площадью 2 180 кв. м. за 2, 6 млрд руб. (апартамент);

– «Лаврушинский» (ЦАО / р-н Якиманка): лот площадью 417, 3 кв. м. за 2, 3 млрд руб. (квартира).

Основные тенденции I квартала.

Существенное сокращение объема предложения на рынке.

«По итогам марта 2022 года на рынке высокобюджетных новостроек г. Москвы в реализации находилось 94 проекта с общим объемом предложения около 2 845 квартир и апартаментов, суммарная площадь лотов составила 334, 8 тыс. кв. м, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – В сегменте второй год подряд продолжается сокращение объема предложения. Количество экспонируемых лотов относительно декабря уменьшилось на 13, 6%, а продаваемая площадь – на 3, 4%. При этом значительно сокращается доля лотов в элитном сегменте. Если в 1 квартале 2021 года доля квартир и апартаментов элитного класса составляла 36%, то к концу первого квартала 2022 года доля такого предложения снизилась до 22%.

В премиальном сегменте завершились продажи в 6 проектах, в реализацию вышли два клубных дома. Таким образом, объем предложения премиум-класса снизился на 13, 2% за квартал.

На элитном рынке наблюдалась такая же ситуация. За квартал были завершены продажи в 5 комплексах. При этом на рынок вышел только один особняк, который реализуется единым лотом. На фоне вымывания предложения количество экспонируемых квартир и апартаментов за первые три месяца 2022 года сократилось на 15%».

Высокая покупательская активность.

Несмотря на явную нехватку новых проектов на рынке (в первую очередь в элитном сегменте), количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) в отношении новостроек премиум- и элитного класса по итогам I квартала 2022 году составило 1, 4 тыс. (из них 1, 3 тыс. – в премиум сегменте). По сравнению с I кварталом 2021 года количество сделок выросло на 42%. В сравнении с IV кварталом 2021 года отмечено снижение спроса на 17%, но это в первую очередь связано с фактором сезонности – традиционно максимальное количество сделок совершается в конце года.

Рост цены предложения.

«На фоне высокого спроса и существенного сокращения объема предложения на рынке отмечается существенный рост среднего уровня цен, – отмечает Анна Раджабова. – По итогам марта 2022 года средневзвешенная цена на рынке новостроек премиум-класса составила 747 735 руб./кв. м (+10, 1% за квартал). Ограниченное предложение и спрос на компактные лоты даже в высокобюджетном сегменте привели к вымыванию из выборки небольших квартир и апартаментов и увеличению средней площади в экспозиции до 97, 4 кв. м (+2 кв. м за 3 месяца). Ожидаемо и средний бюджет предложения в премиум сегменте увеличился до 71, 3 млн руб. (+12, 9% за квартал).

В элитном сегменте средневзвешенная цена квадратного метра продемонстрировала рост на 16, 8% за квартал до 1, 673 млн руб./кв. м. За последний год средняя площадь продаваемого лота в элитном сегменте постепенно увеличивалась до 178, 4 кв. м. (+5, 4% за квартал и +23, 9% за год). Средний бюджет покупки вырос к марту 2022 года до 298, 5 млн руб. (+23, 1% за квартал), за год он увеличился вдвое».


Ньюсмейкер: Метриум
Сайт: metrium.ru
Печать
Субъекты РФ: Москва